text:
22.

Crammon zatrzymał się na przeciąg jednego dnia we Frankfurcie, podczas podróży do Macphersona, zamieszkałego w Szkocji.

Zawiadomił o swej obecności matkę Krystjana i został zaproszony, z natarczywą serdecznością do Wahnschaffeburga.

Zbliżał się koniec lipca.

Usiedli na balkonie zarośniętym jerychońską różą, przy herbacie, a pani Richberla zakazała przyjmować gości.

Przez chwilę paplali o różnościach, czyniąc częste przerwy.

Pani Richberta chciała się czegoś dowiedzieć od Crammona o synu, nie mając wieści, od chwili kiedy opuścił Christiansruh.

Trzeba było jednak mimo, że obrażało to jej dumę, wspomnieć bodaj przedtem o rozwodzie Judyty i jej małżeństwie z Lormem, bowiem Crammon wiedział o tem i był klasycznym świadkiem.

Nie wiedziała od czego zacząć, a Crammon na złość nie przychodził jej z pomocą.

— Czemuż stanąłeś pan w hotelu? — spytała.

— Wahnschaffeburg ma pewne prawa do pana i nieładnie, że nas pan omijasz.

— Zostaw, łaskawa pani, swobodę staremu włóczędze! — odpowiedział.

— Poza tem przykroby mi było opuszczać ten zaczarowany pałac już po dwudziestu czterech godzinach.

Pani Richberta chrupała biszkopt.

— Wszystko lepsze, niż hotel! — zauważyła.

— To smętne miejsce pobytu, a wrażenie owo wzrasta wraz z jego luksusem.

Zresztą nawet nie wypada mieszkać, tak drzwi w drzwi z byle kim, nieprawdaż.

Poza tem różne szmery.

Zresztą dziś wszystko wypada, taka już moda!

Westchnęła, a sądząc, że pierwsze lody przełamane, rzekła z wysiłkiem, tonem głuchym, jednostajnym:

— Co sądzisz pan o Judycie.

Pożałowania godny obłęd.

Samo już małżeństwo z Imhoffem nie była to sprawa first class i nigdy mi się nie podobała.

Ale to?

Nie śmiem patrzeć znajomym w oczy.

Zachodziła, odnośnie do tej dziewczyny obawa, że pretensje jej i aspiracje nie znajdą wędzidła.

I oto nagle rzuca się w ramiona komedjanta.

W dodatku do wszystkiego złego, jeszcze to zrzeczenie się majątku!

Rzecz niepojęta!

W tem tkwi coś niesamowitego, panie Crammon.

Czy ona sobie uświadamia co znaczy żyć z ograniczonej tak, lub owak gaży?

Rzecz niepojęta!

— Proszę się uspokoić, łaskawa pani! — rzekł Crammon.

— Edgar Lorm, wielki artysta ma książęce dochody.

— Wielki artysta? — przerwała niecierpliwie, czyniąc gest wzgardliwy.

— To mi całkiem nie wystarcza.

Coprawda, płaci się tych łudzi, często nawet bardzo dobrze, ale to zawsze osobistości podejrzane.

Robi im się honory, nawet w naszych sferach, czego nigdy zrozumieć nie mogłam.

Judyta pożałuje gorzko szaleństwa swego, a dla mnie i męża, ciężkie to rozczarowanie.

Westchnęła znowu i zerknęła płochliwie na Crammona, jednocześnie zaś spylała z pozoru obojętnie:

— Czy miałeś pan w czasach ostatnich list od Krystjana?

Crammon zaprzeczył.

— Od dwu miesięcy brak nam wszelakiej wieści! — dodała pani Wahnschaffe i znowu spojrzała, ale jasnem jej było teraz, że nie może się odeń dowiedzieć niczego.

Nie panował w tej chwili nad wyrazem swej twarzy i wyraźna w niem była troska, trawiąca go od dawna.

Poniż balkonu paradował paw.

Roztoczył krąg świetnych, migocących w słońcu piór i wrzasnął obrzydliwie.

— Słyszałem, że wyjechał, wraz z synem leśnika! — powiedział, jednocześnie podnosząc brwi w ten sposób, że wyglądał jak średniowieczna maska djabelska.

Ale dokąd się udał, co do tego mogę jeno snuć przypuszczenia i nie ośmieliłbym się mówić o nich, łaskawej pani.

Możliwem jest, że skrzyżują się drogi nasze.

Rozsianie było jaknajlepsze.

Toteż nie wątpię, że takie samo będzie powitanie.

— Wiem o tem, że zabrał syna leśnika! — mruknęła pani Richberta.

— Bardzo dziwne, nieprawdaż?

Jest to znajomość całkiem świeżej daty?

— Całkiem świeżej, istotnie.

Ale nic bliższego nie wiem.

Syn leśnika nie budzi żadnych obaw, mimoto jednak dobrzeby było wiedzieć, jakiego rodzaju pociąg wchodzi tu w grę.

— Napastują mnie czasem złe myśli! — westchnęła, a skóra wokoło nosa posiniała jej.

Pochylona wpiła rozpłomienione, choć zazwyczaj puste oczy w Crammona, który nagle zmienił zapatrywanie odnośnie do wnętrznej treści tej damy.

— Panie Crammon! — zaczęła ochryple, niemal kracząco.

— Jesteś pan przyjacielem Krystjana.

Przynajmniej sądzę.

Postąp więc jak przyjaciel, jedź pan doń, oczekuję, że uczynisz to bez zwłoki.

— Stanie się to, co odemnie zależy! — zaręczył Crammon.

— Miałem sam zamiar zobaczyć się z nim.

Jadę teraz na dni dziesięć do Dumbartonu, polem zaś wyruszę w ślad jego.

Nie sądzę jednak, by zachodziła jakaś obawa.

Krystjanem, jak zawsze, opiekuje się specjalne bóstwo.

Przyznaję zresztą, że Trzeba co czas pewien kontrolować, czy pełni ono należycie swój obowiązek.

— W każdym razie spodziewam się listu od pana! — zakończyła, a Crammon przyrzekł.

Skinęła mu na pożegnanie głową, zagasł płomień w jej oczach i zatonęła w głębokich dumaniach.

Crammon wrócił do miasta i spędził wieczór ze znajomymi.

Potem, w halu hotelowym siedział przez chwilę nieporuszony, a widok przechodzących budził w nim cichą nienawiść do ludzi.

Na stole leżały kartki z nazwiskami gości.

Odczuł to jako pychę.

Ważne osobistości, ni słowa, n. p. rentjer Wielkanocki z małżonka.

Czemu właśnie jakiś tam Wielkanocki i czemu z małżonką?

W kurylarzu, przy którym był jego pokój, ujrzał pod każdemi niemal drzwiami pary trzewików.

Najczęściej były męskie w towarzystwie damskich.

Doznał wrażenia, iż jest to bezczelna wystawa małżeńskich tajemnic.

Że szło tu o małżeństwo, poznał po rozmiarach i kształcie.

Musiały te trzewiki odbyć długą wędrówkę wspólną po świecie.

Zapałał wściekłością i napadła go chętka, by narobić zamieszania pośród tych trzewików.

Upewniwszy się, że nikt nie widzi, poprzestawiał je w ten sposób, że żadna para nie miała już dawnego towarzystwa.

Potem legł spać, z tem miłem wrażeniem, jakie napełnia autora komedji po udatnem stworzeniu sytuacji nierozwiązalnej.

Rano zbudził go hałas i gadanina bez końca w kurytarzu.

Podniósł głowę, jął nadsłuchiwać z upodobaniem, przeciągnął się, ziewnął głośno, a rozgwar ten był mu budującą muzyką poranną.


corpora: openbooks

text:
Tadeusz Gajcy

Miłość bez jutra

Mój sen śmiertelny ciałem spełniasz

i słowem płochym w śnie poczętym;

puszysta włosów twoich perła

jak promień krągły w pościel spływa,

gdzie dłoń pierzasta jak z igliwia

rozdziela cienie ciał od lęku.

Mówimy szeptem krwi łagodnej

słuchając w sobie: niech w nas płynie,

niech niesie — światło jak w roślinie

prześwietli serc planety małe

i obudzimy się słuchając

szelestu chmur i grania wody.

Bo tyle tylko jest w nas ciepła,

co dłoń zdziwiona objąć zdoła,

i trwogi tyle, co zakrzepła

wyryje w twarzy łza jak z ognia

i głosu w nas, co wydać może

w kielichu warg języka ostrze.

Niech płynie w nas — mówimy jeszcze

ten szmer ciemności, póki księgę

obłoków wiatr przegina miękką.

Bo tyle tylko wiary w pieśni,

ile obrazu pod powieką

ziemi odbitej ostatecznie.

-----


corpora: sejm

text:
Druk nr 442

Warszawa, 10 maja 2012 r.

SEJM

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

mieszkaniowych.

wz.

Wicemarszałek Senatu

(-) Jan Wyrowiński

z dnia 10 maja 2012 r.

2 kwietnia 1997 r., Senat wnosi do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej projekt ustawy

Jednocześnie upoważnia senatora Andrzeja Matusiewicza do reprezentowania

WICEMARSZAŁEK SENATU

Jan WYROWIŃSKI

projekt

USTAWA

z dnia

1)

1) w art. 35 uchyla się ust. 4 i 4

2

;

2) w art. 44 uchyla się ust. 1

1

, 2

1

i 4.

Art. 2.

Do spraw wszczętych na podstawie art. 35 ust. 4 i niezakończonych do dnia

1)

poz. 988, Nr 202, poz. 1550 i Nr 223, poz. 1779, z 2010 r.

Nr 207, poz. 1373, z 2011 r.

Nr 201 poz. 1180

oraz z 2012 r.

Nr 201.

UZASADNIENIE

1.

Ustawa wykonująca wyroki Trybunału Konstytucyjnego

poz. 1116, ze zm.): 1) wyroku z dnia 29 października 2010 r.

(P 34/08) stwierdzającego

niezgodność art. 35 ust. 4

1

, 2) wyroku z dnia 21 grudnia 2005 r.

(SK 10/05) stwierdzającego

niezgodność art. 44 ust. 1 i 2.

Sentencje wyroków opublikowano w: 1) Dz. U. Nr 207, poz. 1373 (dzień publikacji

wyroku – 4 listopada 2010 r.), a pełny tekst wyroku, z uzasadnieniem, w OTK Z.U. Nr 8A,

poz. 84); 2) Dz. U. Nr 260, poz. 2184 (dzień publikacji wyroku – 29 grudnia 2005 r.) oraz

OTK Z.U. Nr 11A, poz. 139.

2.

Przedmiot i istota rozstrzygnięć Trybunału Konstytucyjnego

2.1. TK orzekł, że art. 35 ust. 4

1

niezgodny z art. 2, a przez to z art. 64 ust. 2, art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3, art. 165

ust. 1 i 2 oraz art. 167 ust. 2 Konstytucji.

Zakwestionowany przepis jest elementem większej grupy przepisów mających na celu

przyspieszenie lub ułatwienie dokonywania przekształceń własnościowych albo

ujednoznacznienie stanu prawnego odnośnie do gruntów, na których postawione zostały przez

spółdzielnie budynki.

Grunty te są często własnością Skarbu Państwa, gmin, osób fizycznych

bądź też ich stan prawny jest nieustalony (właściciel nie jest znany).

Artykuł 35 ust. 1

2

Natomiast zakwestionowany ust. 4

1

– dodany w 2007 r. – przewidywał, że

wieczystej.”.

Przepisy te przewidują więc pewne dodatkowe instrumenty prawne, z których mogą

korzystać spółdzielnie, obok typowych cywilistycznych instytucji, takich jak roszczenie

o wykup (art. 231 k.c.) i zasiedzenie (art. 172 k.c.).

Dzięki art. 35 spółdzielnie mogą uzyskać

tytuł prawny do gruntu także wtedy, gdy na podstawie ogólnych regulacji k.c. byłoby to

niemożliwe, np. z powodu braku wymaganych przesłanek: dobrej wiary, posiadania

samoistnego lub nieprzerwanego posiadania przez określony czas.

W świetle art. 35

wymienione przesłanki nie mają znaczenia.

W orzecznictwie sądów i doktrynie przyjęto, że

przewidziane w ust. 4

1

„zasiedzenie”, nie jest w istocie zasiedzeniem w rozumieniu k.c.

Sam art. 35 ustawy wprowadza różne instytucje ułatwiające spółdzielniom nabycie

gruntu, na którym spółdzielnia (lub jej poprzednicy) wybudowała budynek.

W swojej

pierwotnej wersji przewidywał on w ust. 1 roszczenie o wykup gruntu, a w ust. 4 roszczenie

o przeniesienie prawa własności za wynagrodzeniem (zwane tu zasiedzeniem).

Jednakże

roszczenie z ust. 4 przysługuje jedynie wtedy, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany

stan prawny.

Między tymi ustępami istnieją jeszcze inne różnice: roszczenie z ust. 1 jest

odpłatne (zasiedzenie z ust. 4 nie), zasiedzenie z ust. 4 następuje ex lege (w przypadku

roszczenia z ust. 1 skutek następuje z chwila przeniesienia przez właściciela własności

nieruchomości na rzecz spółdzielni).

To ostatnie (skutek ex lege) oznacza brak możliwości

obrony prawnego właściciela gruntu przed sądem; rola sądu ogranicza się do wydania

orzeczenia deklaratoryjnego.

Należy też zwrócić uwagę, że do zasiedzenia z ust. 4 dochodzi,

3

choćby spółdzielnia była posiadaczem zależnym (a nie samoistnym) i choćby posiadała grunt

krócej niż kodeksowe 20 lat; wystarczy, że posiadała grunt w dniu 5 grudnia 1990 r.

W 2007 r. dodano do art. 35 dwa ustępy, w tym ustęp zakwestionowany, które

ustanawiały kolejne szczególne instytucje „zasiedzeniowe”.

Zakwestionowany ust. 4

1

częściowo pokrywa się z ust. 4: w obu przypadkach spółdzielnia powinna posiadać grunt

w dniu 5 grudnia 1990 r.; w obu przypadkach może to być posiadanie samoistne jak i zależne;

jednakże w przypadku ust. 4

1

nie ma – jak w ust. 4 – odesłania do ust. 1, co oznacza, że

zasiedzenie z ust. 4

1

innym (niż budynek) urządzeniem trwale związanym z gruntem.

Różni te ustępy też to, że ust. 4

1

wymaga by budynek był wybudowany na podstawie

pozwolenia na budowę lub decyzji lokalizacyjnej, ust. 4 wymaga tylko by nie został wydany

nakaz rozbiórki (dopuszcza więc zasiedzenie gruntu, w wyniku zabudowania go „na dziko”).

Istotną różnicą jest to, że ust. 4 dopuszcza zasiedzenie tylko nieruchomości

o „nieuregulowanym stanie prawnym” (nieustalonym właścicielu), natomiast ust. 4

1

pozwala

na zasiedzenie nieruchomości także o znanym właścicielu (którym może być Skarb Państwa

albo gmina).

Ponadto ust. 4

1

przewiduje możliwość zasiedzenia w przypadku, gdy „właściciel

tej nieruchomości pozostaje nieznany”.

Brak tu pewności czy „nieznany właściciel” z ust. 4

1

to to samo co „nieuregulowany stan prawny” z ust. 4.

Ani ust. 4, ani ust. 4

1

nie precyzują, kto ma podjąć starania o ustalenie właściciela czy

też na jakim etapie te poszukiwania mają się zakończyć, aby można było uznać, że właściciel

jest nieustalony, czy wystarczy tu milczenie ksiąg wieczystych, czy należy podjąć w tym celu

kwerendę w archiwach.

W opinii TK „Obserwacja dotychczasowej działalności legislacyjnej w rozważanym

zakresie wskazuje na wielość i nawarstwianie się kolejnych nowych instrumentów

nadzwyczajnego nabywania gruntów dzięki następującym po sobie nowym regulacjom,

a także rozszerzanie się rodzaju gruntów, w stosunku do których instrumenty te znajdują

zastosowanie (nie tylko grunty państwowe i komunalne, ale i prywatne).

Jednocześnie

następuje intensyfikacja skutku (nabywanie nie tylko użytkowania wieczystego, ale

i własności) oraz rozszerzanie kręgu podmiotów uprawnionych do zainicjowania

postępowania (nie tylko spółdzielnie, ale i spółdzielcy) oraz ograniczanie sekwencyjności

wyboru środka i jednoczesne słabnięcie gwarancji proceduralnych towarzyszących

postępowaniu ‘zasiedzeniowemu’”.

Z rozwoju ustawodawstwa „wynika, że mimo kolejnych

regulacji i zawartych w nich narastających ułatwień w nabywaniu uprawnień do gruntu

4

zabudowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe, nie doprowadziło to do uporządkowania

stanu prawnego gruntów znajdujących się we władaniu spółdzielni”.

Problem polega m.in. na tym, że niezsynchronizowane instytucje powodują niejasność

co do tego, w jakim stanie prawnym spółdzielnia może porządkować swoje uprawnienia do

gruntu przez siebie zabudowanego.

Istniejąca regulacja odnosząca się do specjalnego reżimu

nabywania własności zabudowanych gruntów przez spółdzielnie nie wyjaśnia wzajemnej

relacji między tymi instrumentami.

Sam ustawodawca przyznał, że „Obecne unormowania,

zamieszczone w art. 35, są nie tylko kuriozalne, ale przede wszystkim nieczytelne” (druk

sejm.

3494/ VI kad.).

Wiele dotychczasowych zmian ustawy – łącznie z ust. 4

1

– dotyczyło „wszystkich

stosunków spółdzielczych, niezależnie od czasu powstania spółdzielni, jej wielkości czy

czasu uzyskania mieszkania spółdzielczego, warunków finansowych tego uzyskania i zakresu

pomocy ze środków publicznych udzielanej beneficjentom prawa do mieszkania w momencie

jego uzyskiwania.

Na tle art. 2 Konstytucji powstaje pytanie o dopuszczalność kontynuacji

nieustannego rozwiązywania tego samego problemu (uporządkowanie uprawnień spółdzielni

do gruntu), a w ten sposób ciągłego premiowania określonego rodzaju podmiotów”.

Prowadzi

nie skorzystały z nich.

Przeciwnie, nieodpłatnie nabywają ich własność.

Oznacza to

premiowanie opieszałości i tych spółdzielni, które z oporami korzystały z transformacyjnej

sanacji stosunków spółdzielczych (…).

Kwestionowane rozwiązanie (…) pozbawia szans

wobec gruntów komunalnych i państwowych.

Nie da się wyjaśnić, dlaczego uprawnienia

osób występujących z tymi rewindykacjami mają doznawać słabszej ochrony niż aspiracje

własnościowe spółdzielni, także zgłaszane w imię potrzeb transformacyjnych”.

Oprócz znacznej niestaranności merytorycznej przy formułowaniu tych przepisów

i posługiwania się nieadekwatnymi, z uwagi na cel, konstrukcjami prawnymi naruszeniem

„art. 2 Konstytucji jest także brak regulacji przejściowej (pomijając tę specyficzną sytuację,

że jest to kolejna zmiana przepisu i tak formalnie umieszczonego w przepisach przejściowych

u.s.m.).

(…)

Dokonana w art. 35 ust. 4 i 4

1

(…) modyfikacja tradycyjnych przesłanek

zasiedzenia narusza prawo do uzasadnionego oczekiwania przez właścicieli nieruchomości,

że bez zaistnienia przesłanek zasiedzenia określonych w Kodeksie cywilnym, tak co do

rodzaju posiadania, jak i okresu nieprzerwanego posiadania (samoistnego) nieruchomości

przez osobę trzecią, nie utracą oni prawa własności na rzecz posiadacza gruntu,

5

a przynajmniej że nie nastąpi to w zaskakujący sposób (a więc bez poszanowania dla

właściwej w tym wypadku zasady dalszego działania ustawy dawnej) oraz w drodze

nadzwyczajnych i incydentalnych rozwiązań prawnych (…).

Tymczasem przepisy art. 35 ust.

4 i 4

(…), które w tym wypadku arbitralnie odwołują się do daty 5 grudnia 1990 r.,

dopuszczając zarazem skrócenie okresu nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez

spółdzielnię mieszkaniową który byłby wymagany w myśl zasad ogólnych, zostały

uchwalone w 2000 r. i w 2007 r. i weszły w życie bez odpowiednio długiej vacatio legis.

Uniemożliwiło to dotychczasowym właścicielom efektywne przeciwstawienie się skutkom

‘zasiedzenia’, statuowanego w wymienionych przepisach art. 35”.

Wątpliwości dotyczą też trybu i zakresu orzekania sądowego: czy brak wpisu

właściciela w ewidencji gruntów jest wystarczający do stwierdzenia nieustaloności

właściciela, czy też istnieje powinność sprawdzenia starych dokumentów, np. dawnych ksiąg

hipotecznych lub archiwów, czy choćby tylko sprawdzenia czy aby ktoś nie złożył

w stosunku do spornej nieruchomości jeszcze nierozpatrzonego wniosku rewindykacyjnego.

Tymczasem w takiej sytuacji wyłączone zostało stosowanie art. 511 k.p.c. w zakresie

zainteresowanych w sprawie.

Istnieje też wątpliwość, czy analizowana instytucja wymaga

wytoczenia na podstawie art. 189 k.p.c. powództwa o ustalenie prawa własności, czy też

konstatację tę ma poczynić sąd wskutek nieowocnego zastosowania trybu z art. 609 k.p.c.

(ogłoszenie o postępowaniu).

Wszystkie te wątpliwości mają swe źródło w przyjęciu

konstrukcji nastąpienia skutku ex lege quasi-zasiedzenia, przy deklaratoryjności orzeczenia

sądowego w tej sprawie.

TK zwrócił też uwagę, że „Właścicielem prywatnym, który może utracić prawo do

gruntu wskutek ‘zasiedzenia’ przez spółdzielnię mieszkaniową, może być m.in. dawny

właściciel nieruchomości, mający nadzieję na odzyskanie nieruchomości, niezasadnie mu

odebranej po II wojnie światowej (…), jak również osoba wywłaszczona.

Z wnioskiem

o stwierdzenie nieważności decyzji nacjonalizacyjnej lub wywłaszczeniowej z powodu np.

rażącego naruszenia prawa (…) można wystąpić bezterminowo.

(…)

Zatem w stosunku do tej

grupy może się okazać, że zostaną one ‘pokrzywdzone na tej samej nieruchomości’

dwukrotnie, za PRL-u i za III RP”.

To wszystko przesądziło o niezgodności przepisu z art. 2 Konstytucji, a w

szczególności z zasadą lojalności państwa wobec jednostek i zasadą precyzji regulacji.

Niezgodność zakwestionowanego przepisu z art. 2 Konstytucji ma taki charakter, że

jednocześnie oznacza to jego niezgodność z art. 64 ust. 2 (równa ochrona praw majątkowych)

6

i ust. 3 (zakaz naruszania istoty prawa własności).

Ochrona własności jest bowiem

w zakwestionowanej regulacji zróżnicowana w zależności od tego czy budującym była

spółdzielnia czy też inny podmiot, który nie może korzystać z tych regulacji.

Ponadto, gorzej

traktuje się właścicieli pozbawionych własności w trybie art. 35, niż w innym trybie (budowa

na cudzym gruncie, zasiedzenie, wywłaszczenie).

Ci ostatni mogą bowiem w procesie

sądowym ochronić swoją własność.

Zarazem przepisy te naruszyły konstytucyjne prawo gmin

do własności.

Jednocześnie przepisy naruszyły konstytucyjne prawo gmin do ochrony

sądowej oraz prawo gmin do udziału w dochodach publicznych odpowiednio do

przypadających im zadań.

Ustawa pozbawia je bowiem własności bez jakiejkolwiek

kompensacji.

2.2.

Z kolei wyrokiem z dnia 21 grudnia 2005 r.

TK orzekł, że przepisy art. 44 ust. 1

administracji publicznej, Prawo telekomunikacyjne, o komercjalizacji, restrukturyzacji

mieszkaniowych, o jakości handlowej artykułów rolno-spożywczych, Ordynacja wyborcza do

mieszkaniowe (Dz. U. Nr 154, poz. 1802; dalej jako ustawa z dnia 21 grudnia 2001 r.) – są

W myśl przepisów poddanych kognicji TK, z chwilą ustanowienia odrębnej własności

wygasają (art. 44 ust. 1).

Spółdzielnia mieszkaniowa powinna obciążyć inną nieruchomość

zabezpieczonej hipoteką, która wygasła (art. 44 ust. 2).

Przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 21 grudnia 2001 r. art. 44 ust. 2 zawierał

jeszcze dwa dodatkowe postanowienia, według których w razie braku nieruchomości, na

której spółdzielnia mogłaby ustanowić ową „zastępczą” hipotekę, Skarb Państwa stawał się ex

7

lege poręczycielem wierzytelności, która stosownie do art. 44 ust. 1 utraciła zabezpieczenie,

zaś do powstałego w ten sposób stosunku prawnego odpowiednie zastosowanie miały

znajdować przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy poręczenia.

Z dniem 1 stycznia

2002 r. ta alternatywna forma zabezpieczenia została jednak ostatecznie wyeliminowana,

wskutek czego wierzyciele spółdzielni mieszkaniowych nie dysponujących nieruchomościami,

które mogłyby zostać obciążone na zasadzie art. 44 ust. 2 u.s.m., zostali całkowicie

pozbawieni zabezpieczenia swych wierzytelności.

Pewne znaczenie dla niekorzystnego ukształtowania sytuacji prawnej wierzycieli

spółdzielni mieszkaniowych miała również wykładnia, jaka na gruncie art. 44 ust. 1 i 2

przyjęła się w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego.

Judykatura

opowiedziała się za takim rozumieniem ust. 1, zgodnie z którym do wygaśnięcia hipoteki

obciążającej nieruchomość spółdzielczą dochodziło z chwilą ustanowienia odrębnej własności

chociażby jednego lokalu na rzecz podmiotu innego niż spółdzielnia.

Sądy stanęły bowiem na

stanowisku, że przyjęcie poglądu odmiennego (uznanie, że wygaśnięcie hipoteki następuje

wraz z wyodrębnieniem wszystkich lokali znajdujących się na obciążonej nieruchomości),

samym wierzyciel danej spółdzielni mieszkaniowej mógłby żądać zaspokojenia w całości lub

części zarówno od samej spółdzielni (jako właściciela części budynku mieszkalnego oraz

gruntu, na którym tenże budynek został posadowiony), jak i od właścicieli poszczególnych

lokali bądź też od spółdzielni i właścicieli lokali łącznie (art. 76 ust. 2 powołanej ustawy

o księgach wieczystych i hipotece).

Tymczasem konstruując przepis szczególny,

a mianowicie art. 44 ust. 1, ustawodawca chciał – w ocenie sądów – uniknąć przedstawionych

powyżej konsekwencji podziału nieruchomości.

Jednocześnie od uchwalenia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wątpliwości nie

budziło to, że art. 44 ust. 2 przyznawał wierzycielowi zaledwie roszczenie o ustanowienie

hipoteki, czyli prawo o charakterze czysto obligacyjnym (skuteczne inter partes), w miejsce

prawa rzeczowego (a więc skutecznego wobec wszystkich podmiotów w obrocie), ani też, że

przedmiotowe roszczenie było egzekwowalne tylko o tyle, o ile spółdzielnia miała w swych

zasobach inną nieruchomość lub gdy stała się jej właścicielem.

Ponadto uwagę zwracał fakt,

że nawet w razie ustanowienia hipoteki na podstawie ust. 2, wierzyciel mógł uzyskać

w istocie słabsze zabezpieczenie aniżeli zabezpieczenie, które wygasło, ponieważ ustawa nie

gwarantowała hipotece „zastępczej” pierwszeństwa przed obciążeniami nieruchomości,

zwłaszcza hipotekami umownymi, które powstały wcześniej.

8

Wypowiadając się w sprawie SK 10/05 TK podkreślił, że: „(…) zakresu ochrony

hipoteki (innych praw zabezpieczających) nie można ujmować tak szeroko, jak to czyni

ustawodawca w odniesieniu do własności, a pośrednio także innych praw cywilnych,

umożliwiających bezpośrednią eksploatację gospodarczą rzeczy lub prawa.

(…)

Nawet

bowiem przepis normujący wygaśnięcie hipoteki wskutek zaistnienia określonych

okoliczności, niezależnych od woli i zachowania się wierzyciela hipotecznego, przy dalszym

istnieniu wymagalnej wierzytelności, którą ta hipoteka zabezpieczała, nie musi być per se

uznany za sprzeczny z konstytucyjnymi standardami ochrony własności i innych praw

majątkowych – o ile ustawodawca wprowadza inne i co najmniej równoważne środki ochrony

interesów tegoż wierzyciela.”

Zaskarżone przepisy art. 44 ustawy nie spełniały tego wymogu, zdradzając wyraźną

asymetryczność przyjętych instrumentów prawnych.

Po pierwsze, wiązało się to z tym, że

prawo rzeczowe, działające erga omnes, zostało zastąpione prawem skutecznym jedynie

wobec spółdzielni (tzn. roszczeniem o ustanowienie hipoteki „zastępczej”).

Po drugie,

aktualizacja i możliwość efektywnego dochodzenia roszczenia wynikającego z art. 44 ust. 2

uzależnione były od faktycznego stanu majątkowego spółdzielni.

Co więcej: na spółdzielnię

będącą dotychczasowym dłużnikiem hipotecznym nie nałożono obowiązku ustanowienia

żadnego zabezpieczenia osobistego, np. gwarancji bankowej albo ubezpieczenia kredytu.

W konsekwencji ryzyko utraty zabezpieczenia zostało przerzucone na wierzycieli spółdzielni

mieszkaniowych, tj. podmioty trzecie w stosunku do przekształceń własnościowych,

dokonujących się w spółdzielniach.

Poza tym nie bez znaczenia okazał się również kierunek wykładni art. 44 ust. 1

zaaprobowany w orzecznictwie.

Uznanie, że hipoteka na nieruchomości spółdzielczej wygasa

wraz z wyodrębnieniem wszystkich lokali umożliwiałoby wierzycielowi hipotecznemu

podjęcie – między datą zawarcia pierwszej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu

a wyodrębnieniem ostatniego z lokali – odpowiednich działań, zmierzających do realizacji już

istniejących form zabezpieczenia wierzytelności, względnie do uzyskania innych.

Natomiast

przyjęcie poglądu, iż hipoteki, o których mowa we wskazanym przepisie, wygasają z chwilą

ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (i to w sytuacji, gdy wpis do księgi

wieczystej ma moc ex tunc, czyli od chwili złożenia stosownego wniosku) stawiało

wierzycieli w położeniu „bez wyjścia.”

Dodatkowo na ocenę regulacji z art. 44 ust. 1 i 2 negatywnie rzutował też fakt, że

ustawodawca nie zdecydował się na objęcie wierzycieli spółdzielni, którzy utracili

zabezpieczenie hipoteczne pomocą państwa przewidzianą w przepisach innych ustaw, a nade

9

kredytów mieszkaniowych (Dz. U. Nr 122, poz. 1310 ze zm.).

TK doszedł zatem do wniosku, że unormowanie z art. 44 ust. 1 i 2 naruszało

Zdaniem TK między konstytucyjną zasadą równej dla wszystkich ochrony własności i innych

praw majątkowych oraz zasadą równości wobec prawa, zachodzą genetyczne i treściowe

związki.

Art. 64 ust. 2 Konstytucji „dopełnia regulację zawartą w art. 21 ust. 1 oraz art. 64

ust. 1, nawiązując jednocześnie – w perspektywie konstytucyjnej regulacji ochrony własności

– do ogólnej normy art. 32 ust. 1 zd.

1 Konstytucji (…).

Dyrektywę równej ochrony prawnej

własności i innych praw majątkowych należy przy tym odnosić zarówno do sfery pozytywnych,

jak i negatywnych obowiązków ustawodawcy, związanych z realizacją norm art. 21 ust. 1

i art. 64 Konstytucji.

(…) na ustawodawcy zwykłym spoczywa (…) nie tylko obowiązek

majątkowym, ale także obowiązek negatywny powstrzymania się od przyjmowania

uregulowań, które owe prawa mogłyby pozbawić ochrony prawnej lub też ochronę tę

ograniczać.”

Już same art. 44 ust. 1 i 2 budziły pod tym względem istotne zastrzeżenia.

Niemniej

ostatecznie o trafności zarzutów kierowanych pod adresem norm zakodowanych w tych

przepisach przesądziło zestawienie ich postanowień z treścią art. 44 ust. 4 ustawy.

Przepis ten

przewidywał bowiem, że w przypadku, gdy ustanowienie odrębnej własności lokali następuje

w zależności od trybu (czy też raczej – tempa) zmian własnościowych w obrębie zasobów

mieszkaniowych spółdzielni – a więc okoliczności całkowicie niezależnej od jego woli,

a nawet wiedzy – jego sytuacja prawna kształtuje się całkowicie odmiennie.

Jeżeli bowiem

odrębna własność lokali zostanie ustanowiona na rzecz niektórych tylko członków

spółdzielni (albo nawet na rzecz wszystkich, lecz sukcesywnie), hipoteka na nieruchomości

10

wygaśnie (…).

Jeżeli natomiast ustanowienie odrębnej własności następuje na rzecz

wszystkich członków spółdzielni jednocześnie, zabezpieczenie utrzymuje się jako hipoteka

łączna na prawach odrębnej własności lokali należących do podmiotów jurydycznie

odrębnych od pierwotnego dłużnika hipotecznego.”

To zróżnicowanie sytuacji prawnej

wierzycieli spółdzielni (a ponadto również właścicieli odrębnych lokali, co jednak nie było

przedmiotem zarzutu w omawianym przypadku) TK uznał za niedopuszczalne w świetle

3.1.

Przepis art. 35 ust. 4

1

utracił moc na skutek wyroku TK.

W tym zakresie

orzeczenie nie wymaga zatem wykonania.

Ponieważ jednak z uzasadnienia wyroku wynika, iż

podobne wątpliwości co do zakwestionowanego przepisu TK ma do art. 35 ust. 4, proponuje

się uchylenie tego przepisu.

Aczkolwiek w przeciwieństwie do dotychczasowej praktyki,

negatywnie ocenionej przez TK, uchylenia tego należy dokonać ze stosownym vacatio legis –

2 miesięcy od ogłoszenia ustawy oraz ze stosownym przepisem przejściowym

przewidującym, że do spraw wszczętych przed sądem w związku z ust. 4, stosuje się ten

przepis.

Pozwoli to spółdzielniom, którym zależy na wyjaśnieniu stanu prawnego gruntu,

podjecie stosownych kroków w tym kierunku.

Zarazem rozwiązanie to nie uniemożliwia

w przyszłości stosowania takich instytucji jak zasiedzenie, roszczenie o wykup albo sprzedaż

– na ogólnych zasadach dotyczących wszystkich podmiotów.

Na wniosek Ministra Sprawiedliwości proponuje się także uchylenie w art. 35 ustępu 4

2

;

przepis ten jest bowiem powiązany z ust. 4

1

, który na mocy wyroku TK utracił moc.

z dniem 31 lipca 2007 r. w art. 44 dodane zostały ust. 1

1

i 2

1

, stanowiące – podobnie jak

nowe brzmienie art. 44 ust. 4.

W ocenie projektodawcy zmiany te nie doprowadziły jednak do

sanacji konstytucyjności ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych we wskazanym zakresie.

Krytyczne głosy pod adresem rozwiązań wprowadzonych nowelą z 14 czerwca 2007 r.

można odnotować też w piśmiennictwie prawniczym (por. np. Ewa Bończak-Kucharczyk,

„Spółdzielnie mieszkaniowe.

Komentarz”, Oficyna Wolters Kluwer business, Warszawa

11

2008).

Jednym z podnoszonych tam argumentów jest to, że jakkolwiek na gruncie art. 44

ust. 1

1

ustawodawca zrezygnował ze swoistego automatyzmu polegającego na wygaśnięciu

hipoteki obciążającej nieruchomość, w której wyodrębniony zostaje choćby jeden lokal, to

nadal nie można mówić o właściwym zabezpieczeniu interesów wierzycieli spółdzielni

mieszkaniowych.

W szczególności brak jest mechanizmu, który gwarantowałby wierzycielom

skuteczne zaspokojenie się w sytuacji „kurczącego się” – wraz z wyodrębnianiem kolejnych

lokali – substratu hipoteki.

Jeżeli chodzi natomiast o ust. 2

1

, gdzie pozostawiono konstrukcję

wygaśnięcia hipoteki ex lege, to w tym przypadku w zamian za prawo skuteczne erga omnes

wierzyciele wciąż uzyskują wyłącznie roszczenie o ustanowienie hipoteki „zastępczej”, które

może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy spółdzielnia dysponuje innymi nieruchomościami.

Poza tym przepisy art. 44 ust. 1

1

i 2

1

dość wąsko ujmują wierzytelności hipoteczne, gdyż

odnoszą się zaledwie do kredytów, co siłą rzeczy musi prowadzić do stosowania art. 76

hipotek.

Wobec tak poważnych mankamentów obowiązującej regulacji w projekcie proponuje

się jej uchylenie.

Zdaniem projektodawcy nie jest bowiem możliwe jej skuteczne naprawienie

z poszanowaniem wszelkich zasad i wartości konstytucyjnych.

Ewentualna ingerencja w treść

art. 44 mogłaby prowadzić do dalszego pogłębienia problemu pokrzywdzenia niektórych

wierzycieli hipotecznych, zwłaszcza że zakres zastosowania tego przepisu, jako odnoszącego

się do hipotek istniejących w dniu 24 kwietnia 2001 r., jest i tak mocno ograniczony.

Ponadto

niektórych innych ustaw w mieniu spółdzielni mieszkaniowych doszło do przekształceń

własnościowych, a to także stawia pod znakiem zapytania celowość nowelizacji art. 44.

Doprecyzowanie i uzupełnienie postanowień zawartych w tym artykule nie może bowiem

przekreślić roszczeń, z jakimi podmioty poszkodowane niekonstytucyjnym ustawodawstwem

(nade wszystko nieprawidłowym wykonaniem wyroku z dnia 21 grudnia 2005 r.) mogłyby

potencjalnie wystąpić do Skarbu Państwa.

Przepisy art. 44 ust. 1

1

i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinny więc

zostać wyeliminowane z porządku prawnego (takie rozwiązanie sugerowane było skądinąd

w opinii prawnej sporządzonej przez prof. dr hab. Krzysztofa Pietrzykowskiego do projektu

objętego drukiem sejmowym nr 2544).

W miejsce uchylanych uregulowań wejdą normy

będący podstawą podziału hipoteki obciążającej nieruchomość, z której wyodrębniono lokal

12

bądź wydzielono odrębną nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym.

Warto przy

tym nadmienić, że powołany przepis zabezpiecza zarówno interesy wierzycieli hipotecznych,

jak i osób uprawnionych z tytułu własności lokalu czy też nieruchomości zabudowanej

domem jednorodzinnym, jako że tego pierwszego nie pozbawia możliwości zaspokojenia się,

a właścicieli lokali lub domów chroni przed dalej idącymi żądaniami niż związane z realizacją

przypadającej na nich części hipoteki.

4.

Konsultacje

W pismach Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Prezesa

Naczelnego Sądu Administracyjnego, Krajowej Rady Notarialnej i Krajowej Rady

Komorniczej nie zgłoszono zastrzeżeń do projektu.

Minister Sprawiedliwości i Minister

Skarbu Państwa wyrazili wątpliwości związane z przepisem przejściowym.

Pierwotnie

proponowane i ostatecznie utrzymane brzmienie tego przepisu trafniej jednak oddaje intencje

projektodawcy, by uprawnienia spółdzielni wynikające z uchylanego przepisu art. 35 ust. 4

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wygasły, jeśli nie skorzystają one najpóźniej

w okresie vacatio legis z możliwości wszczęcia postępowania sądowego.

Konstrukcja

nowelizacji może sugerować pozbawienie spółdzielni własności nieruchomości już nabytych.

Niemniej w istocie, choć uchylany art. 35 ust. 4 sugerował, że spółdzielnie nabyły te

nieruchomości z mocy prawa, a orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny, to ze względu

na konieczność prowadzenia postępowania dowodowego mającego na celu ustalenie

spełnienia przesłanek z ust. 4, orzeczenie to miało charakter konstytutywny.

Spółdzielnia

bowiem, do dnia uprawomocnienia orzeczenia sądu, nie mogła twierdzić, że nieruchomość

posiada nieustalony stan prawny.

Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa wyraziła wątpliwości związane

z częstotliwością zmian ustawy.

Z kolei Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP

uznał zaproponowane vacatio legis za zbyt krótkie.

Warszawa, 25 maja 2012 r.

BAS–WAPEiM–1198/12

Pani Ewa Kopacz

Marszałek Sejmu

spółdzielniach mieszkaniowych (przedstawiciel wnioskodawcy: senator

Andrzej Antoni Matusiewicz)

i z dnia 21 grudnia 2005 r.

(SK 10/05; publ.

Dz. U. z 2005 Nr 260, poz. 2184).

Proponowane zmiany polegają na uchyleniu przepisów przejściowych

dotyczących nabywania własności nieruchomości, przenoszenia prawa odrębnej

własności do lokalu spółdzielczego oraz przepisów dotyczących podziału

obciążonej hipoteką.

Projekt zawiera przepis przejściowy.

Ustawa ma wejść w życie po

ustawy.

Europejskiej.

Szef Kancelarii Sejmu

Warszawa, 25 maja 2012 r.

BAS-WAPEiM-1199/12

Pani Ewa Kopacz

Marszałek Sejmu

regulaminu Sej