text:
Druk nr 517

Warszawa, 5 kwietnia 2012 r.

SEJM

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

- o spółdzielniach mieszkaniowych.

(-) Bożena Sławiak; (-) Lidia Staroń; (-) Paweł Suski; (-) Aleksandra Trybuś.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

1

Projekt

USTAWA

z dnia ............................

2012 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych

Rozdział 1

Przepisy ogólne

1.

Celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej „spółdzielnią”, jest zaspokajanie

przez dostarczanie członkom spółdzielni samodzielnych lokali mieszkalnych lub

3.

Przedmiotem działalności spółdzielni może być zgodnie z jej statutem:

rzecz członków spółdzielni własności tych domów,

członków nabyte na podstawie ustawy.

spółdzielniach (Dz. U. …), z zastrzeżeniem ust. 2–7 i art. 3 i 4.

2.

Przepisy ustawy wymienionej w ust. 1, dotyczące wystąpienia, wykluczenia i

wykreślenia ze spółdzielni, stosuje się tylko do chwili zawarcia umowy o

umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

3.

Nie stosuje się przepisów ustawy wymienionej w ust. 1 dotyczących udziałów i

wpisowego.

4.

Członek spółdzielni ma prawo otrzymania odpisu lub kopii statutu i regulaminów,

wglądu lub otrzymania odpisów lub kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów

ich obrad, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych i sprawozdań z

działalności spółdzielni, dowodów księgowych i umów zawieranych przez

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

2

spółdzielnię z osobami trzecimi i innych dokumentów spółdzielni; koszty

sporządzenia odpisów lub kopii dokumentów, z wyjątkiem odpisów lub kopii statutu

i regulaminów, pokrywa zainteresowany członek spółdzielni.

5.

Członek któremu spółdzielnia odmówiła wglądu lub wydania odpisów lub kopii

zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia lub wydania odpisów lub kopii tych

dokumentów.

6.

Przepisu art. 32 pkt 5 ustawy wymienionej w ust. 1 nie stosuje się do ustanowienia

lub przeniesienia odrębnej własności lokali, przeniesienia własności domu

jednorodzinnego oraz miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.

w upadłości.

Przewidziane w ustawie obowiązki związane z ustanowieniem lub

przeniesieniem odrębnej własności lokalu obciążają odpowiednio likwidatora lub

syndyka masy upadłości spółdzielni.

Art. 3.

1.

Nie stosuje się przepisów ustawy z dnia ... r. o spółdzielniach dotyczących

zebrania przedstawicieli i zebrań grup członkowskich.

2.

Statut może stanowić, że jeżeli liczba członków spółdzielni przekroczy 500, walne

zgromadzenie jest podzielone na części.

4.

Poszczególne części walnego zgromadzenia składają się z członków spółdzielni,

wyodrębnienia.

Każdy członek spółdzielni może uczestniczyć także w innych

częściach walnego zgromadzenia bez prawa udziału w głosowaniu.

5.

Rada nadzorcza spółdzielni podejmuje uchwałę o zaliczeniu członków spółdzielni

do poszczególnych części walnego zgromadzenia.

6.

Zarząd, rada nadzorcza i członek spółdzielni mają prawo zgłaszać projekty uchwał

walnego zgromadzenia albo jego pierwszej części.

Zarząd spółdzielni wykłada w

zgłoszeniu, zawiadamiając o tym członków spółdzielni w sposób określony w

statucie.

Zgłoszone projekty uchwał i sprawy, zarząd umieszcza w porządku obrad

walnego zgromadzenia.

Zarząd jest obowiązany do przygotowania pod względem

uchwał i poprawek zgłoszonych przez członka spółdzielni.

Członek spółdzielni może

zgłosić poprawki do projektów uchwał najpóźniej dwa dni przed rozpoczęciem

walnego zgromadzenia albo jego pierwszej części.

7.

Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli jej projekt był umieszczony w porządku

majątku pozostałego po zakończeniu likwidacji spółdzielni, zbycia nieruchomości

lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, zbycia lub oddania do korzystania

funkcjonalnie, do podjęcia uchwały konieczne jest, aby w posiedzeniach wszystkich

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

3

w sprawie wyboru i odwołania prezesa spółdzielni, niezależnie od tego, który organ,

zgodnie ze statutem, wybiera i odwołuje członków zarządu.

Kadencja zarządu

spółdzielni trwa 3 lata, z tym że walne zgromadzenie może odwołać prezesa lub

innych członków zarządu przed upływem kadencji.

10.

Uchwały walnego zgromadzenia w sprawie udzielenia absolutorium członkom

zarządu, w tym prezesowi, albo członkom rady nadzorczej spółdzielni są

podejmowane w głosowaniu tajnym.

11.

Nieudzielenie przez walne zgromadzenie absolutorium prezesowi lub innemu

członkowi zarządu powoduje jego odwołanie.

12.

W razie odwołania prezesa lub innego członka zarządu przez walne

zgromadzenie lub nieudzielenia mu absolutorium walne zgromadzenie dokonuje

wyboru prezesa lub innego członka zarządu, chyba że dokonanie wyboru innego

członka zarządu należy, zgodnie ze statutem, do właściwości rady nadzorczej.

13.

Jeżeli w wypadku określonym w ust. 12 walne zgromadzenie nie dokona wyboru

prezesa lub innego członka zarządu, rada nadzorcza wyznacza jednego lub kilku

zarządu oraz zwołuje w terminie dwóch miesięcy walne zgromadzenie w celu

Art. 4.

wobec spółdzielni mieszkaniowej określone w ustawie z dnia ... r. o spółdzielniach, z

wyłączeniem art. 88 i 89 tej ustawy, jeżeli uprawnień tych nie wykonuje Krajowa

Art. 5.

odpowiednio przepisy ustawy dotyczące lokali.

Art. 6.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

4

4.

Członkami spółdzielni są jej założyciele oraz osoby, które złożyły oświadczenia o

spółdzielniach, jak również osoby, którym przysługuje ekspektatywa prawa odrębnej

lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, choćby nie złożyły oświadczenia o

przystąpieniu i nie zostały przyjęte, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6.

5.

Osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu, zachowuje członkostwo w

spółdzielni.

Właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet

6.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo

do lokalu mieszkalnego, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa tego

dłuższego niż 12 miesięcy, wyboru dokonuje spółdzielnia.

7.

Członkostwo w spółdzielni ustaje z chwilą zbycia spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu albo prawa odrębnej własności lokalu lub ekspektatywy tego prawa

oraz rozwiązania umowy o budowę lokalu, o której mowa w art. 36.

Art. 7.

1.

Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do

wnoszenie wkładów budowlanych zgodnie z postanowieniami statutu.

5.

Jeżeli spółdzielnia nadal zarządza nieruchomością, w której właścicielom

wyodrębnionych lokali przysługuje nie więcej niż połowa udziałów w nieruchomości

wspólnej oraz co najmniej do jednego lokalu członkowi spółdzielni przysługuje

własnościowe prawo do lokalu, właściciel lokalu uczestniczy w pokrywaniu kosztów

przypadających na jego lokal przez uiszczanie opłat nie wyższych niż opłaty ustalone

na podstawie ust. 1 albo 2.

5;

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

5

2) ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego

zgodnie z art. 10 ust. 3; ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu

podejmie taką uchwałę.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mogą

uczestniczyć w takich kosztach na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

spółdzielni lub właścicielami niebędącymi członkami spółdzielni osoby pełnoletnie

Art. 8.

1.

Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni lub właściciela

niebędącego członkiem spółdzielni, przedstawić kalkulację wysokości opłat, o

2.

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia zawiadamia członków spółdzielni i

piśmie.

nieczystości ciekłych, spółdzielnia zawiadamia członków spółdzielni i właścicieli

4.

Członkowie spółdzielni i właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą

kwestionować wysokość opłat bezpośrednio na drodze sądowej.

kwestionować na drodze sądowej zasadność zmiany wysokości opłat w terminie 3

oni opłaty w dotychczasowej wysokości.

6.

Ciężar udowodnienia wysokości opłat i zasadności ich zmiany spoczywa na

spółdzielni.

Art. 9.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

6

utrzymaniem nieruchomości spółdzielni w zakresie obciążającym członków

spółdzielni.

Art. 10.

3.

Spółdzielnia tworzy odrębnie dla każdej nieruchomości fundusz na remonty

zawarcie umowy kredytu lub jej zmiana wymaga pisemnej zgody większości tych

członków spółdzielni.

Środki finansowe pochodzące z takiego kredytu przeznacza

Art. 11.

szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w

udziałem funkcjonariusza policji.

3.

Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub

4.

Jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub

5.

W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni i właściciel lokalu

niebędący członkiem spółdzielni wnosi opłaty za używanie tego lokalu.

Opłaty za

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

7

Art. 12.

Spółdzielnia nie ma obowiązku dostarczenia innego lokalu.

Art. 13.

1) zawierania umów w sprawie budowy lokali;

2) wnoszenia wkładu mieszkaniowego i budowlanego.

Rozdział 2

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Art. 14.

używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się uiszczać opłaty określone w ustawie

zawarcia między członkiem spółdzielni a spółdzielnią umowy o ustanowienie tego

rzecz członka spółdzielni, członka spółdzielni i jego małżonka albo osób wskazanych

Art. 15.

pisemnego zawiadomienia spółdzielni o tej czynności.

2.

Umowy zawarte przez członka spółdzielni w sprawie korzystania z lokalu

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

8

Art. 16.

umowie;

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanej budowy, która będzie

4) inne postanowienia określone w statucie.

Art. 17.

co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej

wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd

oddali powództwo, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem

drugiej instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

przysługuje kilku osobom, w tym małżonkom, sąd może orzec o wygaśnięciu

tych osób albo wobec jednego lub obojga małżonków.

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa oraz ustaje

członkostwo w spółdzielni.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

9

7.

Warunkiem wypłaty wartości rynkowej lokalu jest opróżnienie lokalu.

8.

Umowa o przeniesienie odrębnej własności lokalu, zawarta z innym członkiem

tego lokalu, jest nieważna.

Art. 18.

W wypadku ustania małżeństwa wskutek rozwodu albo unieważnienia małżeństwa

mieszkalnego w wyniku podziału tego prawa, staje się członkiem spółdzielni.

Art. 19.

małżonkowi.

Małżonek ten staje się członkiem spółdzielni.

2.

Przepisy ust. 1 nie naruszają uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu

mieszkaniowego.

Art. 20.

Spółdzielnia wyznacza tym osobom termin, nie krótszy niż rok, do złożenia

oświadczenia o przystąpieniu i do zawarcia umowy.

Po bezskutecznym upływie

terminu roszczenia wygasają, a uprawnionym osobom przysługuje roszczenie o

wypłatę wartości rynkowej lokalu.

Przepisy art. 17 ust. 4–7 stosuje się.

uprawniona na podstawie ust. 1 zamieszkiwała razem z byłym członkiem

zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu.

Osoba przyjęta w poczet

członkostwo ustało.

Przepisy ust. 1 zdanie drugie i trzecie oraz ust. 2 stosuje się

odpowiednio, z tym, że termin wyznaczony przez spółdzielnię do dochodzenia

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

10

4.

W wypadku ustania członkostwa w spółdzielni w okresie poprzedzającym

wypłaca osobie uprawnionej kwotę wniesioną na poczet wkładu mieszkaniowego,

zwaloryzowaną według wartości rynkowej lokalu.

Przysługująca osobie uprawnionej

kwota nie może być wyższa od kwoty wniesionej na poczet wkładu mieszkaniowego

przez osobę zawierającą ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu zgodnie z

postanowieniami statutu.

Art. 21.

egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą prawa do gruntu wraz z

budynkiem albo udziałem we współwłasności budynku nie będzie inna spółdzielnia

się w prawo najmu lokalu mieszkalnego.

W ciągu 12 miesięcy od dnia nabycia

najemcy stosuje się art. 49.

2.

Jeżeli w wypadku określonym w ust. 1 zbycie prawa do gruntu wraz z budynkiem

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, nabywca, według

swojego wyboru, zobowiązuje się – po zakończeniu budowy – do zawarcia z osobą

uprawnioną lub z inną wskazaną przez nią osobą umowy najmu lokalu mieszkalnego

współwłasności budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową osoby, którym

zawarcie umowy o budowę lokalu lub umowy o ustanowienie spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, stają się członkami tej spółdzielni oraz

stronami tych umów.

Jednocześnie ustają stosunki członkostwa w spółdzielni, której

zostało zbyte.

4.

Zakończenie likwidacji spółdzielni albo postępowania upadłościowego nie może

współwłasności budynku, w którym zostały ustanowione albo miały być

ustanowione spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych.

Rozdział 3

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Art. 22.

formie aktu notarialnego.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

11

nieważna.

członkostwo zbywcy w spółdzielni.

Art. 23.

Art. 24.

związanych z wykonywaniem tego prawa, łącznie z zawarciem w ich imieniu

Art. 25.

zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Przepis art. 22 ust. 6 stosuje się.

Art. 26.

spółdzielnia wypłaca uprawnionemu wartość rynkową tego prawa.

Przysługująca

uprawnionemu wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustalona w

sposób przewidziany w ust. 2, powinna odpowiadać kwocie, jaką spółdzielnia uzyska

spółdzielnię, zgodnie z postanowieniami statutu, na ustanowienie odrębnej własności

tego lokalu.

niespłaconego kredytu wraz z odsetkami oraz niespłaconego zadłużenia z tytułu

opróżnienie lokalu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

12

4.

Z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ustaje

członkostwo w spółdzielni.

Art. 27.

do lokalu nabytego w sposób określony w ust. 1.

Art. 28.

Art. 29.

całego lokalu lub jego części nie wymaga zgody spółdzielni.

Jeżeli wynajęcie lub

prawa do tego lokalu.

Art. 30.

tego lokalu.

Art. 31.

Art. 32.

egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą prawa do gruntu wraz z

spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, stają się członkami tej spółdzielni.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

13

Art. 33.

garażach wielostanowiskowych i garaży wolnostojących.

Rozdział 4

Prawo odrębnej własności lokalu

Art. 34.

wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a

ponadto powinna zawierać:

umowie;

5) inne postanowienia określone w statucie.

wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię

umowę o budowę lokalu bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w

Art. 35.

wkład budowlany albo jego część.

Art. 36.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

14

Art. 37.

4.

Do rozliczeń między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową, składającą się z

... r. o spółdzielniach.

domów jednorodzinnych.

Art. 38.

spółdzielnię łącznie ze wszystkimi członkami spółdzielni, którzy ubiegają się o

Art. 39.

Rozdział 5

Przepisy karne

Art. 40.

ust. 3 albo art. 50 ust. 3,

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

15

Art. 41.

likwidatorem, wbrew przepisom ustawy nie udostępnia członkowi spółdzielni odpisu

lub kopii regulaminów, uniemożliwia wgląd do uchwał organów spółdzielni i

protokołów ich obrad, dowodów księgowych i umów zawieranych przez spółdzielnię

z osobami trzecimi lub odmawia wydania odpisów lub kopii tych dokumentów

podlega grzywnie albo karze ograniczenia wolności.

Rozdział 6

Art. 42.

2

otrzymuje brzmienie:

„4

2

lokali,”;

2) w art. 398

2

§ 1 otrzymuje brzmienie:

tysięcy złotych.

Jednakże w sprawach o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o

uchwał właścicieli lokali, skarga kasacyjna przysługuje niezależnie od wartości

ubezpieczenia społecznego.

Skarga kasacyjna przysługuje niezależnie od wartości

Art. 43.

poz. 1158, z 2009 r.

Nr 37, poz. 286 i Nr 166, poz. 1317 oraz z 2010 r.

Nr 182, poz.

„§ 2a.

Notariusz niezwłoczenie przesyła spółdzielni mieszkaniowej wypis aktu

mieszkaniowych (Dz. U. Nr …, poz. …).”.

Art. 44.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

16

a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:

izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które służą zaspokajaniu

potrzeb mieszkaniowych.”;

„2a.

Lokalem o innym przeznaczeniu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie

budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone do celów innych niż

mieszkalne.”;

c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3.

Właściwy starosta wydaje zaświadczenie stwierdzające spełnienie wymagań

określonych w ust. 2 albo ust. 2a.”;

„4a.

Własność lokalu rozciąga się również na przylegające do niego balkon, loggię i

taras, trwale połączone z budynkiem, z wyłączeniem elementów ich konstrukcji,

które służą do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu.

Ich powierzchni nie

wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.”;

2) art. 6 otrzymuje brzmienie:

wspólnotę mieszkaniową.

2.

Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i

związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

3.

Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej

wielkości jak w nieruchomości wspólnej.

4.

Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach

dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.”;

3) art. 9 otrzymuje brzmienie:

zobowiązującej właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu do wybudowania

lokalu i przeniesienia prawa do tego lokalu na drugą stronę umowy, małżonków lub

na inną osobę wskazaną w umowie (umowa o budowę lokalu).

2.

Umowa o budowę lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem

przeniesienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu).

4.

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, przechodzi na

formy aktu notarialnego.

7.

W razie otwarcia likwidacji właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu albo

ogłoszenia jego upadłości roszczenie o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu

może być dochodzone przeciwko likwidatorowi lub syndykowi masy upadłości.

powstaniem szkody właściciel lokalu jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal

w celu jej usunięcia.

Jeżeli właściciel lokalu jest nieobecny lub odmawia

udostępnienia lokalu, osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, a w jej

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

17

3.

Właściciel lokalu jest obowiązany udostępnić lokal, ilekroć jest to niezbędne do

przeprowadzenia konserwacji albo remontu, a także w celu wyposażenia budynku,

5) art. 16 otrzymuje brzmienie:

„Art. 16.

1.

Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z

zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek lub wykracza w sposób rażący bądź

wspólnej uciążliwym, każdy właściciel lub wspólnota mieszkaniowa mogą żądać

nieruchomości, każdy właściciel i wspólnota mieszkaniowa mogą żądać także

wyodrębnienia własności lokalu.”;

6) art. 17 otrzymuje brzmienie:

„Art. 17.

1.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej lub majątku

wspólnego właścicieli lokali odpowiadają właściciele z tego majątku.

2.

Każdy właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie ze swojego majątku za

zobowiązania określone w ust. 1 proporcjonalnie do wielkości udziału w

nieruchomości wspólnej.”;

7) art. 21 otrzymuje brzmienie:

„Art. 21.

1.

Zarząd zarządza nieruchomością wspólną oraz w tym zakresie

reprezentuje właścicieli lokali wobec osób trzecich, a także w stosunkach między

ogółem właścicieli a poszczególnymi właścicielami lokali.

2.

Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj

jego członkowie.

Oświadczenie woli skierowane do właścicieli może być złożone

każdemu członkowi zarządu.

3.

Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza

uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej.”;

8) art. 22 otrzymuje brzmienie:

„Art. 22.

1.

Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu

nieruchomością wspólną.

nieruchomością wspólną jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) obciążenie nieruchomości wspólnej lub jej części ,

7) wytoczenie powództwa na podstawie art. 16,

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

18

8) udzielenie zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,

9) udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali,

spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr …, poz. …).

4.

Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli

lokali zależy od jej potwierdzenia.

Potwierdzenie może być dokonane nie później niż

5.

Do zbycia albo nabycia przez zarząd własności innej nieruchomości w celu

powiększenia nieruchomości wspólnej jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli

lokali.”;

9) w art. 23 dodaje się ust. 2b w brzmieniu:

„2b.

Jeżeli większość udziałów należy do spółdzielni mieszkaniowej, głosowanie

10) art. 24 otrzymuje brzmienie:

11) art. 25 otrzymuje brzmienie:

„Art. 25.

1.

Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.

2.

Uchwała sprzeczna z umową właścicieli lokali albo naruszająca zasady

interesy właściciela lokalu może być zaskarżona do sądu.

3.

Każdy właściciel lokalu lub zarząd może wytoczyć przeciwko wspólnocie

mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały.

4.

Jeżeli zarząd wytacza powództwo, wspólnotę reprezentuje pełnomocnik

ustanowiony przez właścicieli lokali.

W wypadku nieustanowienia pełnomocnika sąd

o treści uchwały podjętej przynajmniej częściowo w trybie indywidualnego zbierania

głosów.

6.

Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność uchwały lub jej nieistnienie albo

zarządu.”;

12) w art. 29 ust. 1 otrzymuje brzmienie:

13) art. 32a otrzymuje brzmienie:

„Art. 32a.

Jeżeli nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, w którym

wyodrębniono własność lokali, nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki

urządzeń z nim związanych, współwłaściciele mogą nabyć własność przyległych

nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie tych wymagań.”.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

19

Rozdział 7

Przepisy przejściowe i końcowe

Art. 45.

1.

Spółdzielnia, która na gruncie będącym w dniu 5 grudnia 1990 r. w jej posiadaniu

związku takich jednostek wybudowała sama lub wybudował jej poprzednik prawny

takim zakresie, w jakim grunt ten jest niezbędny do prawidłowego korzystania z

wieczystego gruntu albo jeżeli Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego

lub związek takich jednostek przed upływem terminu określonego w tym przepisie

zawrą ze spółdzielnią umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu

i przeniesienie własności budynków lub innych urządzeń trwale związanych z

orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni w sprawie ustanowienia

prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynków lub

innych urządzeń trwale związanych z gruntem.

Właściwy organ Skarbu Państwa,

gruntem stanowiącym własność innej osoby prawnej albo osoby fizycznej albo

będącym w użytkowaniu wieczystym takiej osoby.

upływem terminu określonego w tym przepisie w związku z ust. 1 wystąpi do sądu

zajętego pod budowę albo przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i

stosuje się art. 511 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie zobowiązującym do

6.

W sprawach określonych w ust. 2 i 4 cofnięcie pozwu jest dopuszczalne dopiero

po zawarciu umowy w sprawie ustanowienia lub przeniesienia na rzecz spółdzielni

użytkowania wieczystego gruntu albo nabycia przez nią własności gruntu.

7.

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające nabycie przez spółdzielnię własności

gruntu przez zasiedzenie albo zastępujące oświadczenie woli spółdzielni stanowi

Art. 46.

na gruncie, o którym mowa w art. 45 ust. 1 albo 3, może nastąpić po nabyciu przez

spółdzielnię własności lub prawa użytkowania wieczystego tego gruntu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

20

Art. 47.

określonych w przepisach art. 41–43 ustawy wymienionej w art. 59 albo sąd

prawomocnie stwierdził nieważność uchwały zarządu spółdzielni, uchwałę

określającą przedmiot odrębnej własności lokali podejmie rada nadzorcza spółdzielni

członkowi spółdzielni odpis lub kopię uchwały rady nadzorczej w terminie dwóch

1) oznaczenie nieruchomości, obejmującej grunt wraz z wzniesionym na nim

budynkiem, w której ustanawia się odrębną własność lokali; nieruchomość

w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której został wzniesiony

budynek, jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej;

odrębną własnością każdego lokalu, na podstawie przepisów ustawy o własności

lokali;

a) kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami,

3.

Członek spółdzielni ma prawo:

1) odwołać się od uchwały rady nadzorczej do walnego zgromadzenia w

postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, albo

doręczenia członkowi uchwały; przepisy art. 37-39 ustawy z dnia … r. o

spółdzielniach stosuje się odpowiednio.

wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę rady nadzorczej spółdzielni.

Koszty

sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego pokrywa spółdzielnia.

art. 59, albo uchwała rady nadzorczej albo prawomocne orzeczenie sądu zastępujące

tę uchwałę stanowi podstawę wpisu odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej

na wniosek zainteresowanego członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu.

Koszty sądowe w postępowaniu

wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni.

6.

Uchwała zarządu albo rady nadzorczej spółdzielni, o których mowa w ust. 5,

stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej, jeżeli:

1) bezskutecznie upłynął termin do zaskarżenia do sądu uchwały zarządu;

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

21

3) bezskutecznie upłynął termin do wniesienia do walnego zgromadzenia odwołania

uchwały rady do sądu;

zgromadzenia podjętej po rozpatrzeniu odwołania od uchwały rady nadzorczej;

5) sąd prawomocnie oddalił powództwo o uchylenie uchwały rady nadzorczej albo

7.

Uchwałę zarządu albo rady nadzorczej spółdzielni i wniosek zainteresowanego

spółdzielni oraz jej członka wyrażające ich wolę ustanowienia i przeniesienia

odrębnej własności lokalu.

spółdzielni z poświadczonymi notarialnie podpisami osób ją reprezentujących:

1) o spłaceniu przez zainteresowanego członka spółdzielni przypadających na lokal

2) o spełnieniu przesłanek, o których mowa w ust. 6.

tego wniosku.

własności lokalu.

11.

Po śmierci członka spółdzielni, który zgłosił wniosek o dokonanie wpisu

odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, sąd dokona wpisu, o którym mowa

w ust. 3, na rzecz spadkobierców członka spółdzielni.

Przepisy ust. 3–10 stosuje się

odpowiednio.

12.

Przepisy ust. 1–11 stosuje się odpowiednio, jeżeli członkowi spółdzielni

we współwłasności wielostanowiskowego garażu przypadające na każde miejsce

postojowe są równe, chyba że statut spółdzielni stanowi inaczej.

Art. 48.

wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni.

Przepisy art. 47 ust. 1–4, 6 i 7

stosuje się odpowiednio.

1) o dokonaniu przez zainteresowanego członka spółdzielni spłaty części zobowiązań

1;

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

22

4.

Jeżeli po zgłoszeniu przez członka spółdzielni wniosku o dokonanie wpisu

osób wymienionych w art. 20 ust. 1, a w braku tych osób – na rzecz spadkobierców

członka spółdzielni, choćby te osoby albo spadkobiercy nie byli członkami

spółdzielni.

Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Art. 49.

na wniosek najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, najemcy lokalu

w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają najemcę.

Przepisy art. 47 ust. 1–4, 6

1) o dokonaniu przez zainteresowanego najemcę spłaty zadłużenia z tytułu

w ich braku – na rzecz spadkobierców najemcy, choćby te osoby albo spadkobiercy

Art. 50.

1.

Przepisy art. 37 ust. 3 i 4 stosuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu na

podstawie art. 47–49.

Art. 51.

wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni, rada nadzorcza

użytkowania wieczystego gruntu, o którym mowa w art. 45, stosując przepisy

wymienione w art. 47 ust. 1 i 2.

Przepisy art. 47 ust. 3–11 i art. 48–50 stosuje się

odpowiednio.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

23

Art. 52.

ustawy w życie uchwałę określającą sposób i terminy wypłaty członkom spółdzielni

wniesionych przez nich udziałów członkowskich.

Art. 53.

w spółdzielni.

prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu, roszczenie o ustanowienie

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo roszczenie o ustanowienie prawa

odrębnej własności lokalu

Art. 54.

1.

Osobie, która przed dniem wejścia ustawy w życie utraciła tytuł prawny do lokalu

z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu,

nieruchomości wspólnych lub nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,

przysługuje do spółdzielni roszczenie o ustanowienie takiego tytułu prawnego do

spłaci spółdzielni całe zadłużenie wraz z odsetkami albo spłaciła je wcześniej.

2.

Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, przysługuje tylko wtedy, jeżeli przed dniem

wejścia ustawy w życie nie został ustanowiony tytuł prawny do lokalu na rzecz innej

osoby.

Art. 55.

wybierze prezesa spółdzielni zgodnie z art. 3 ust. 9.

2.

Dokonanie wyboru prezesa spółdzielni zgodnie z ust. 1 oznacza odwołanie

dotychczasowego prezesa spółdzielni, chyba że walne zgromadzenie ponownie

wybrało tę samą osobę.

Art. 56.

Umowy w sprawie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Art. 57.

Do spraw sądowych, toczących się z udziałem spółdzielni i niezakończonych

niniejszej ustawy są korzystniejsze dla zainteresowanych osób.

Art. 58.

ustawie z dnia … r. o spółdzielniach.

Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

24

Art. 59.

Art. 60.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

25

Uzasadnienie

Konstytucyjnego obecnie obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

jest bardzo skomplikowana i nieczytelna.

W tej sytuacji konieczne jest podjęcie w

prac nad nową ustawą w tym zakresie.

Projektowana ustawa jest w znacznej mierze wzorowana na obecnej ustawie i

powtarza te rozwiązania, które w praktyce nie wywoływały zastrzeżeń.

Składa się

ona z sześciu rozdziałów.

W rozdziale 1, zawierającym przepisy ogólne, zdecydowana większość

przepisów została przeniesiona z obecnej ustawy.

W zakresie nieuregulowanym w

projektowanej ustawie stosuje się przepisy równocześnie projektowanej ustawy o

spółdzielniach, z wyjątkami określonymi w oraz w kilku przepisach projektu

niniejszej ustawy.

Nowe rozwiązanie zamieszczono w art. 5 ust. 3, który – w

402/07 (niepubl.) – zawiera definicję lokalu o innym przeznaczeniu, który stanowi

odrębny budynek (tzw. pawilon handlowy).

Zasadniczo została zmieniona formuła

członkostwa w spółdzielni.

Odwrócono mianowicie dawną formułę związania prawa

do lokalu z członkostwem w spółdzielni, trafnie zniesioną przez Trybunał

Konstytucyjny, zastępując ją nową formułą związania członkostwa w spółdzielni z

lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, jest członkiem spółdzielni.

Nie jest bowiem

normalna sytuacja, gdy, jak obecnie, prawa do lokali mogą przysługiwać zarówno

zagadnień szczegółowych w zakresie praw i obowiązków osób, którym przysługują

prawa do lokali, jest regulowanych nie tylko bezpośrednio w ustawie, ale również w

statutach spółdzielni.

Z natury rzeczy statuty spółdzielni nie mogą zaś obowiązywać

osób niebędących członkami spółdzielni.

Nie jest też normalna sytuacja, gdy znaczna

liczba osób (czasem nawet większość), którym przysługują spółdzielcze prawa do

lokali, nie jest członkami spółdzielni i w ten sposób praktycznie zostaje pozbawiona

wpływu na zarządzanie spółdzielnią.

Proponowana formuła jest wzorowana na

konstrukcji członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej.

Wyjątek od niej dotyczy

jedynie dwóch sytuacji, gdy prawo do lokalu jest przedmiotem wspólności, a więc

należy do kilku osób innych niż małżonkowie.

W takiej sytuacji, tak jak obecnie,

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

26

tym zastosowania do odrębnej własności lokalu.

Jednakże członek będący

właścicielem zachowuje członkostwo w spółdzielni.

Rozdział 2 zawiera przepisy o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu

jako prawie rzeczowym ograniczonym, zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i

egzekucji.

W tej formule mieszczą się wszystkie obecnie istniejące prawa

lokatorskie, w tym również prawa do lokali w domach o specjalnym przeznaczeniu

oraz prawa do lokali finansowanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a

także obecne prawa lokatorskie w sytuacji, gdy lokale znajdują się w budynkach

usytuowanych na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje własność

(współwłasność) albo prawo użytkowania wieczystego.

Obecna regulacja, gdy prawa

przekształcenia w odrębną własność, jest zdecydowanie nieprawidłowa.

Dalsze

zmiany w stosunku do obecnych regulacji są związane z proponowana regułą

związania członkostwa ze spółdzielczym prawem do lokalu.

W konsekwencji

lokatorskie prawo do lokalu nie będzie wygasało na skutek ustania członkostwa w

spółdzielni, ale odwrotnie – członkostwo w spółdzielni będzie ustawało w wyniku

wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu.

Należy też zwrócić uwagę na

rozbudowaną formułę dotyczącą sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej

się w likwidacji lub upadłości (art. 2 ust. 7 i art. 21).

Przepisy tego rozdziału są

wzorowane na przepisach obecnego rozdziału 2.

Przepisy rozdziału 3, które dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu, są wzorowane na obecnym rozdziale 2

1

.

Prawo to pozostaje prawem

dalszym też ciągu nie będzie dopuszczalne jego konstytutywne ustanawianie.

Rozdział 4 dotyczy odrębnej własności lokalu i jest wzorowany na obecnym

rozdziale 3.

Podstawowa zmiana merytoryczna polega na uregulowaniu sytuacji, gdy

została wyodrębniona własność pierwszego lokalu w określonej nieruchomości.

Rozdział 5 zawiera przepisy karne.

W rozdziale 6 zostały zamieszczone zmiany kilku ustaw.

Zmiana w Kodeksie

postępowania cywilnego uniezależnia kontrolę kasacyjną orzeczeń sądowych

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

27

dotyczących sankcji wadliwych uchwał organów spółdzielni od wartości przedmiotu

sporu (przedmiotu zaskarżenia).

Zmiany w ustawie o własności lokali (dalej: u.w.l.) są konieczne przede

wszystkim z tego względu, że w projekcie ustawy proponuje się znaczne zbliżenie

formuły wspólnoty mieszkaniowej i formuły spółdzielni mieszkaniowej.

W art. 2,

zawierającym definicję lokalu, pomija się pojęcie pomieszczenia pomocniczego,

które na tle wykładni art. 2 u.w.l. okazało się wieloznaczne i trudne do odróżnienia

od pojęcia pomieszczenia przynależnego (w orzecznictwie Sądu Najwyższego

balkon jest określany jako pomieszczenie przynależne albo pomocnicze), a w

konsekwencji zbędne.

Nowa regulacja dotyczy balkonu, loggii i tarasu, które mają

stanowić własność właściciela tego lokalu, do którego przylegają, jednakże ich

kontrowersyjnych i wieloznacznych zagadnień należy charakter prawny wspólnoty

mieszkaniowej (czy przysługuje jej zdolność prawna, a zatem, czy jest ona ułomną

osobą prawną – art. 33

1

Kodeksu cywilnego), a w konsekwencji możliwość

nabywania majątku przez wspólnotę.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ujawniły

się rozbieżności w tej kwestii, zaś uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia

2007 r., III CZP 65/2007 budzi istotne zastrzeżenia.

zakresie regulacja (art. 45) ma doprowadzić do rozwiązania problemu tych

przede wszystkim nieczytelne.

Zamiast nich proponuje się zasiedzenie, po upływie

gruntów, do których obecnie nie mają one tytułu prawnego.

Jednocześnie

proponowana regulacja uwzględnia interesy obecnych właścicieli, zarówno tych,

którzy reprezentują własność publiczną (Skarb Państwa i jednostki samorządu

terytorialnego – możliwość oddania gruntów w użytkowanie wieczyste, co wyłączy

zasiedzenie), jak i pozostałych (inne osoby prawne oraz osoby fizyczne – możliwość

wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 231 § 2 k.c., co również wyłączy

możliwość zasiedzenia).

Zgodnie z proponowanym art. 47, spółdzielcze

własnościowe prawa do lokali będzie można przekształcać w prawa odrębnej

własności lokali na uproszczonych zasadach, mianowicie z pominięciem umowy

notarialnej.

Co więcej, w ogóle nie będzie już zawierana umowa przeniesienia

własności lokalu, ale konieczne będzie założenie odrębnej księgi wieczystej dla

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekt

28

lokalu oraz dokonanie wpisu w tej księdze.

Podstawą wpisu będzie uchwała zarządu

albo uchwała rady nadzorczej w tym zakresie (według proponowanej ustawy) bądź

orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę (art. 47 ust. 2-4).

Przepisy art. 48 i 49

budowy lokalu.

W art. 54 zamieszczono regulację przejściową, dotyczącą tych osób,

które utraciły prawa do lokali z powodu nieuiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych.

uregulowania zaległych opłat.

Z kolei art. 53 rozwiązuje problem tzw. „martwych

dusz” w spółdzielniach mieszkaniowych, tj. osób, którym nie przysługują prawa do

lokali ani nie ubiegają się o ustanowienie takich praw.

Projektowana ustawa pozostaje bez związku z prawem europejskim.

Warszawa, 18 kwietnia 2012 r.

BAS–WAPEiM–951/12

Pani Ewa Kopacz

Marszałek Sejmu

(przedstawiciel wnioskodawców: poseł Lidia Staroń)

funkcjonowanie tego rodzaju spółdzielni, określa cel spółdzielni

mieszkaniowych, przedmiot ich działalności, zasady członkostwa w spółdzielni,

Projekt przewiduje również zmiany w ustawach:

Projekt zawiera przepisy przejściowe.

Zgodnie z projektem, ustawa ma

2

Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest objęty

Warszawa, 18 kwietnia 2012 r.

BAS–WAPEiM–952/12

Pani Ewa Kopacz

Marszałek Sejmu

zmierzających do wykonania prawa Unii Europejskiej.

regulaminu Sejmu.

KbR

@

Knłlo.wA Izsl'' BlE,cłyCH Rpwl DEI{TÓy

PnE,zps

Kn,tlowEJ Ra.ov BrE,crycH REwtpE,NrÓw

Warszawa, dnia 9 maja 2oL2r''

34R - Jpt&05 Ao - oo {"

SEKRETARIAT SZĘFA KS

L.tJz.

........

Data wptywu ......,.i..1.''.

jih"'' ltil''

Pan

Lech CzaPla

Szef Kancelarii Sejmu

ul. Wiej ska ąl618

oo-9o2 Warszawa

5za,,,łłn..**l,/

.

7 ł,.itt.

{ ,o!,i, '').

Le.:,.|-d:i.

Ł:.

''.

W imieniu Krajowej Rady Biegłych ]tewidentÓw bardzo serdecznie dziękuj ę Za

przesłanie poselskiego projektu ustawy o spÓłdzielniach mieszkaniowych

(pismo

z dnia z6 kwietnia ło1zr., znak: GMS-WP-t7g-tzgltz)''

Jednocześnie pragnę poinformować, 7''e Krajowa ''zba Biegłych RewidentÓw

dokonała wstępnej oceny dokumentu i uznała, Ze temaĘka projektu nie

|ezy

w przedmiocie jej zainteresowania''

.

; :.

Ł- ,L-Łtł,",łć

".,.*;'',,.

l}d''. - ł- *.y

Prezes

Ikajowej Rady Biegłych RewidentÓw,

.ri''

t''

J6zef*KrÓl

Kn.łJotvt lzn.ł BlEcrycn Rm''lur:lrÓtv

al'' Jana Pawła II B0, 00.li5 Warszawa, tei.

(0-22) 637 30 Bl-B3.

faks (0.f2) 6:]7 30 84

e-nrail : sekLctariat@ kibL.

o Lu.

pl. biu Lo @ ki b L. org. pl. h ttp ://wn''rv.kibr. org. pl

PIERWSZY PREZESsĄDU

NAJWYzszEGo

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

BSA t-021 -172t12 SEKF=TARI''ĄT SZEFA K$

1.d2,........

Dała vlptywu .'' ij.''{''''.''''.ib'''''' ailil.''...''

Pan

Lech CZAPLA

Szef Kancelarii Sejmu

( ''i) .

/r'''' ''I )

.)

2,.,lv.,l-yi),.l v,1,-l,.n,1 ), .i,,i,,L,Ł'' l L !,,''i t- |'',) ('', L 2L

:!

w odpowiedzi na pismo z dnia 26 kwietnia 2012 r., GMS-wp-173-1 29112

uprzejmie przesytam uwagi Sądu Najwyzszego do pos elskiego proje6u ustawy

o s pÓłdzi e l n i a c h mi eszka n i ouvy c h.

Z poważaniern

)t,ryto.,.i "-ł .iy+,,( t ł.''/;,ą,,ł,- f,,,.

Stanisław DĄBROWSK|

Warszawa, dnia

.1 o

{3 nłnaal 2012 r.0

sĄD NAJWYŻszv

BIURO STUDIOW iANALIZ

Pf. Krasi skich 44rc,00-951 Warszawa

BSA t-021 -fiA12

OPINIA

o projekcie ustawy o społdzielniach mieszkaniowych

Niniejsza opinia doĘczy projektu ustawy o społdzielniach mieszkaniowych,

ztozonego przez grupę postow zrzeszonych W Klubie Pose|skim Platformy

obywatelskiej.

Zakres projektu obejmuje catkowicie nową regulację tej materii, ktora

mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r.

Nr 1 19, poz. 1 116 ze zm.).

Wstępnie nalezy zauwaŻyc,ze aktua|na treśc projektowanej ustawy w znacznej

części odpowiada zgtoszonej W poprzedniej kadencji (druk sejm.

V| kad.

nr 3494).

W związku z powyzszym, w dalszym ciągu oplnii konieczne będzie odniesienie się do

stanowisk, jakie wowczas sygna|izowały inne podmioty zainteresowane przebiegiem

procesu legislacyjnego, a to z uwag| na często poMarzany argument

o niekonstytucyjności proponowanych rozwiązan legis|acyjnych.

Z$asza się następujące uwagi szczegotowe do projektu:

1.

Wybor wariantu catkowicie nowego uregulowania problematyki

spotdzielczoŚci mieszkaniowej w Polsce, zamiast poprawiania obowiązującej

ustawy, wydaje się trudny do zakwestionowania.

W wyniku |icznych zrnian

legislacyjnych oraz intenruencji ze strony Trybunatu Konstytucyjnego, dalsze

utrzymywanie W mocy ustawy z 15 grudnia 2000 |.

przyczynia się jedynie do

powstawania nowych prob|emow prakĘcznych i utrudnia adresatom norrn

prawnych rozpoznanie, co jest rzeczywistą wolą ustawodawcy.

Trafny jest

pog|ąd autora jednej z opinii do projektu ustawy zgłoszonego w druku nr 3494

Vl kadencji Seimu, iż W przypadku Spornych zagadnien, zwtaszcza gdy były

one przedmiotem wątpliwości konstytucyjno.prawnych, na|ezy sięgac po

kom pleksową nowelizację'' .

''Zob.

pkt 1 szczegotowych tez opinii zleconei nr 1453/11 autorstwa prof. dra hab. T. Staweckiego,

http ://o rka.

seim.

qov.

pl/.

PIERWSZY PREZES

sĄDU NAJWYzszEGo

RZECZY POS PO LITEJ PO LS KI EJ

BSA l-021 -17A12

SEKF=TA.

Ę1,.\T SZEFA Ks

1.d2.........

Daia viplywu ..t..ru..,, fi!,,, ?ilil,,....

Pan

Lech CZAPLA

Szef Kancelarii Sejmu

(- ,i) ll, ,.,''+, )

)Z.4t.,vyfi,.lvĄ+l,1 ),,.i,.ł-,tuŁ ,, l L |'',,iL t, ł''.'',LZL

o s połd zi e l n i ac h mi eszka n i ou,ty c h.

Z powazaniern

t i ..

T r*"'' | ''''''''

\t,źt,,.,)y,-,L .?,L+ur, Lj i:,b,źt ł t,,-l fri l

Stanistaw DĄBROWSK|

W ustawie zawarto istotną noweIizację treści obowiązujących uStaw,

W Szczego|noŚci kodeksu postępowania cywilnego (art. 42) oraz ustawy

o wtasności loka|i (art. 44).

Zmiany te pozostają wprawdzie W pewnym

związku z zakresem regu|acji projektu, jednak jest on jedynie pośredni,

bowiem efekt nowelizacji wykraczatby znacznie poza spotdzie|czoŚć

mieszkaniową, oddziatując takze na status spotek prawa handIowego

(zaskarŻanie uchwat) oraz funkcjonowanie ogotu wspolnot mieszkaniowych.

Ani tytut ustawy, ani zaden z jej przepisow nie sygna|izują tego, Że takie

zmiany są Wprowadzane, zwtaszcza Że brakuje w projekcie przepisu, ktory

okreś|atby precyzyjnie zakres jej regulacjl.

Na|eżatoby $ębiej rozwazyĆ w tym

zakresie przestrzeganie reguł okreś|onych W s 3 ust. 3 zasad techniki

Znacznie powazniejsze wątp|iwoŚci budzi odesłanie, w art. 2 ust. 1 projektu,

do ustawy o spddzielniach, ktora miałaby zastąpiÓ obowiązującą ustawę z

1848 z poŹn.

zm.).

Nalezy odnotowac, Że prace nad tą drugą ustawą toczą

się wtasciwie nieza|eŻnie od prac nad omawianym projektem, nie ma zatem

zadnej gwarancji, ze dojdzie do uchwalenia obu tych aktow prawnych w taki

sposob, ze odestanie, o ktorym mowa, nie trafi w |egislacyjną proznię.

Definicja ustawowa zakresu dziatalności spotdzie|ni mieszkaniowej w a .

1

projektu wydaje się W zasadzie prawidtowa, ktadzie bowiem nacisk na

niekomercyjny charakter dziatalności społdzielni rnieszkaniowej,

ukierunkowany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej cztonkow oraz

ich rodzin, Wzmocniony przez p|anowane związanie członkostwa z prawem

do lokalu.

Natomiast nadal oczekuje na sprecyzowanie kwestia relacji

pomiędzy ust. 1 i 2 a ust. 3 pkt 4 w ramach omawianego artykutu.

Chodzi

mianowicie o prob|em rozgraniczenia tzw. dziata|ności ustawowej spotdzie|ni

mieszkaniowych od ich ubocznej dziata|noŚci, okreŚ|anej niekiedy jako

deweloperska i ,,kamie niczna,,Z.

Samo rozgraniczenie dziata|ności ustawowej

(zaspokajanie potrzeb mieszkaniowo-|oka|owych członkow) od ubocznej

(budowa, sprzedaż i wynajem |okali komercyjnych) jest znane i praktykowane

od dawna.

Poniewaz jednak projekt stoi na stanowisku związania

cztonkostwa spotdzie|ni z prawem do |oka|u, to zapewne na|ezałoby wyrazniej

wyodrębnic W art. 1 inwestycje społdzie|ni po|egające na zaspokajaniu

potrzeb cztonkowskich od Ęch, ktore temu celowi nie słuzą.

odpowiednio do

'' Por. opinię z|econą BAS do projektu w druku sejm.

Vl kad.

nr 3494 autorstwa dr hab. M. Bednarek,

s.47in.

2.

3.

4.

tego w art. 6 projektu (zob'' da|sze uwagi opinii) trzeba chyba zastrzec , Że

nabywcy lub najemcy lokali ,,komercyjnych" w budynkach wzniesionych fub

zakupionych przez spotdzie|nię mieszkaniową nie uzyskują z tego tytutu

statusu jej członkow chyba Że wo|a projektodawcow była inna.

Na

marginesie nasuwa się uwaga, Że projekt nie uwzg|ędnia wejscia W Życie

moze zasadne przynajmniej dla większej czyte|nosci projektu bytoby

odestanie w art. 1 do przepisow ww. ustawy w zakresie wznoszenia lub

nabywania budynkow w celu wynajmowania lub sprz edaŻy loka|i.

5.

Na pozytywną ocenę zastuguje propozycja, aby członkostwo W spotdzielni

mieszkaniowej automatycznie powiązac z prawem do |oka|u.

Projekt

przewiduje (art. 6 ust. 4), iŻ cztonkami spotdzie|ni byłyby, nawet W braku

stosownego oświadczenia o przystąpieniu, rowniez osoby, ktorym przystuguje

ekspektatywa prawa odrębnej wtasności |okalu, spotdzie|cze własnosciowe

prawo do |okalu a|bo społdzie|cze |okatorskie prawo do loka|u.

Cztonkostwo

ustawatoby w mys| projektu z chwilą zbycia spotdzielczego wtasnościowego

prawa do |okalu albo prawa odrębnej własnosci |oka|u |ub ekspektatywy tego

prawa oraz rozwiqzania umowy o budowę |oka|u (aft.

6 ust. 7).

W poprzednim

punkcie zasygna|izowano juz wątpliwoŚĆ, czy status członkostwa powinien

wynikac z nabycia |oka|u |ub prawa do |oka|u w inwestycji społdzielczej o

charakterze komercyjnym.

Poza tym proponowane rozwiązanie nie budzi

zadnych zastrzeŻen, zwtaszcza natury konstytucyjnej, bowiem opiera się -

jak stusznie odnotowuje się W uzasadnieniu projektu na odwroceniu

formuły: ,,byt prawa związany z członkostwem'''', ktorą słusznie

zakwestionowano w orzecznictwle Trybunatu Konstytucyjnego3.

Nabycie

prawa do |oka|u społdzie|czego może byc poczytane nabywcY za wyrazenie

implicite wo|i członkostwaa.

Członkostwo zwiqzane z prawem do |oka|u i

będące niejako jego pochodną nie tylko nie narusza swobody zrzeszania się

(art. 58 Konstytucji), |ecz fakĘcznie wzmacnia pozycję uprawnionego

wzg|ędem społdzie|ni i przyczynia się przez to do Wzmocnienia poziomu

ochrony, Co pozostaje W zgodzie z konstytucyjną zasadą ochrony własnoŚci

(att.

21 ust. 1 Konstytucji) oraz realizuje prawo do jej ochrony (art. 64 ust.

Z

Konstytucji), bowiem taka osoba uzyskuje przez cztonkostwo realny wptyw na

gospodarowanie majątkiem społdzielni.

Poniewaz gospodarka finansowa

t Zwtaszcza w wyrokach TK:225 lutego 1999 r.,K23/98, OTK-ZU 19gg/2 , poz.ZS: zdnia 29 czerwca

2001 r., K23lO0, OTK-ZU 2001 15, poz. 124 oraz z dnia 30 marca 2004 r., K 32/Og, OTK-ZU 2OO4lgA.

poz.22.o

Por. m.in. wyrok SN z 17 marca 1986 r., ICB 485/85, OSNCP 1987, nr 2-3, poz.40.

6.

spotdzielni, wtącznie z Wysokoscią optat z Ą1tutu uzytkowania i eksp|oatacji

|oka|i, wynika z aktow organow społdzie|ni, zatem nie do przyjęcia wydaje się

dalsze funkcjonowanie obok siebie roznych kategorii osob uprawnionych do

loka|i, ktore albo są członkami spotdzie|ni i przez to Są zwięane

bezpośrednio aktami wewnątrzspotdzie|czymi mając zarazem sposobność

uczestniczenia w ich stanowieniu , oraz uprawnionych do lokali , ktorzy

członkami nie są i mają jedynie powinnośc akceptowania skutkow uchwał

organow spotdzielni w zakresie wysokości optat, nie będąc uprawnionymi do

wywierania bezpośredniego wpływu na ich obowiqzywanie i zakres.

Projekt

mogtby usunąc tę niekonsekwencję ustawodawcy.

Wydaje się, ze utrzymuje

on właściwą proporcję W godzeniu ze sobą roznych interesow i waftoŚcl,

zachowując zasady ustatone w judykaturze TKs.

Projekt zasadnie utrzymuje dotychczasową instytucję spotdzieIczego

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (rozdziat 2, ari.

14 i n. projektu),

ktÓra pozwoli zaspokoic potrzeby mieszkaniowe także tym osobom nie

posiadającym wystarczających środkow na wniesienie pełnego wktadu

budowlanego lub zakup mieszkania na rynku.

Uwagi w uzasadnieniu projektu

wskazują na to, Że projektodawcy zmierzali do objęcia przepisami tego

rozdziatu wszystkich praw |okatorskich, zarowno juŻ ustanowionych, jak i

nowo ustanawianych przez spÓłdzie|nie mieszkaniowe.

D!a większej

czyte|noŚci tekstu ustawy warto bytoby być moze dac temu Wraz w postaci

odpowiedniego przepisu przejŚciowego pod koniec ustawy.

Krytyka projektu W zakresie regu|acji skutkow wygaŚnięcia społdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ktorej zarzucono niewtasciwe

zobowiązanie spotdzie|ni do wypłaty kwoty netto ,,wartości rynkowej'''' loka|u

(art. 17 ust.5 projektu), wydaje Się nieuzasadnionao.

Co prawda prawo

lokatorskie, jako prawo niezbywalne, rzeczywiscie samo w sobie nie ma

wartoŚci rynkowej.

Jednak wa ośc taką posiada przecieŻ loka|, fid ktorego

sprzedaŻ spctdzie|nia ogłasza, w myŚl art. 17 ust. 4 projektu, przetarg.

Trafne

wydaje się zastąpienie doĘchczasowego mechanizmu postępowania

wewnątrzspotdzielczego, tzn. Wygaszenia prawa uchwatą spotdzie|ni (art. 11

ust. 11 i nast. obow.

u.s.m.), od ktorej cztonek moze się w okreŚtonym trybie

odwoływaĆ, przez skierowanie tego rodzaju Spraw na drogę procesu przed

sądem powszechnym.

Takie rozwięanie nie Ęlko skroci procedurę, ale takze

pozwo|i obiektywnie ocenic zasadnoŚć ządania Wygaszenia prawa.

7.

" Zob.

zwłaszcza wyrok TK z dnia 29 maja 2001 r., K 5/01 , OTK-ZU 2001 14, poz. 87 ,u

Por. opinię M. Bednarek, s. 24.

8.

Odnosnie do przepisow o odrębnej wtasności loka|i (rozdział 4, art,34 i nast.

projektu) na|ezy raz jeszcze podnieŚc kwestię braku odpowiedniego

rozgraniczenia ustawowej i ubocznej (komercyjnej) dziata|ności społdzielni.

Przepisy Wspomnianego rozdziału 4 projektu obejmują w sposob oczywisty

Ęlko dziata|nośc ustawową, prowadzoną przez spotdzielnię na rzecz

członkow.

Natomiast dziata|ność dewe|operska społdzie|ni mieszkaniowych

podlega odrębnej regulacji ustary z dnia 16 września 201 1 r., co zapewne

mog*oby zostac uwidocznione w tekście przysztej ustawy.

9.

W niektorych opiniach o projekcie poprzedzającym bezpoŚrednio referowany

projekt (por. cyt. druk sejm.

Vl kad.

nr 3494) kwestionowano przepisy

Wprowadzające, od chwili ustanowienia pienruszego prawa odrębnej wtasności

|oka|u mieszka|nego, stosowanie ustawy o wtasności |oka|i.

Ta koncepcja,

Wprowadzona W art. 37 ust. 3 projektu W powiązaniu z gruntowną

nowe|izacją u.w.|.

dokonywaną na mocy ar1.

44 projektu ma jednak W

ocenie SN gtęboki sens.

Po pienrusze, na|ezy uznac za zasadne czyte|ne

okreŚ|enie statusu WspÓ|noty mieszkaniowej jako zbiorowości wtascicie|i |okali

wchodzących w sktad nieruchomoŚci7.

Dotychczasow e rozwiązanie zacierało

granice czynności zwyktego zarządu oraz przekracza!ących zwykły zarząd,

tworząc my|ne Wrazenie, Że wspo|nota mieszkaniowa funkcjonuje w obrocie

uprawnionych do poszczego|nych |oka|i tworzących nieruchomośc.

Po drugie,

rozwiązanie art. 37 ust. 3 projektu moze ty|ko wzmocnic pozycję

użytkownikow |oka|i w sytuacji, kiedy to dominującym rnode|em stosunkow

pomiędzy uprawnionymi do |oka|i mieszkalnych a społdzielniami

mieszkaniowymi jest mode| odrębnej wtasności |okali.

Uprawnieni do |oka|i

będąfaktycznie wywierac wpływ na funkcjonowanie spotdzie|ni, zarządzającej

nieruchomością wspo|ną zarowno jako członkowie spotdzie|ni, jak i

wspolnoty mieszkaniowej, dzięki czemu zarowno będą mie|i realny wpływ na

roz|iczenie kosztÓw uzytkowania i ekspIoatacji, jak i na prawidtowe

wykonywanie zarządu nieruchomością wspo|ną'' Mozna wyrazic jedynie

pewne wątpIiwości co do technicznego aspektu zmian |egislacyjnych

w ustawie o własności loka|i, Wprowadzanych przy okazji nowej regu|acji

spotdzie|czości mieszkaniowej (zob. Wyzej, pkt 2 uwag).

10.

Sąd Najwyzszy wyraŻa także pewne wahanie odnośnie do przyjętej w

przepisach przejściowych konstrukcji nabycia przez społdzie|nie

rnieszkaniowe prawa wtasności gruntow zajętych przez budynki |ub inne

''odmiennie, por. opinia Krajowej Rady Sądownictwa do druku sejm.

V| kad.

nr 3494, s. 3.

urządzenia tnrua|e zwlązane z gruntem (a .

45 projektu).

Sam ce|

projektowanej regu|acji wydaje się zrozumiały i godny poparcia, zwaŻywszy,

ze po|ska spotdzie|czośc mieszkaniowa (i nie ty|ko ona) od |at boryka się ze

skutkarni bardzo powszechnego Iekceważenia, W minionym ustroju

spoteczno.gospodarczym, kwestii wtasnościowych.

Brak intenruencji

prawodawcy moze pogrłębiać stan niepewności prawnej, b|okując dokonanie

czynności prawnych korzystnych d|a uzytkownikow mieszkan społdzie|czych,

a nawet zagraŻając elementarnej stabi|ności obrotu prawnego.

Nie negując

tych racji trzeba jednak zauważyc, Że autorzy projektu przyjęli dośc

dyskusyjne rozwiązanie, po|egające na ,,zasiedzeniu'''' prawa wtasnoŚci gruntu

stanowiącego wtasność Skarbu Panstwa, jednostki samorządu terytoria|nego

|ub związku j.s.t. (art.45 ust. 1 projektu), a także odpowiednio wtasnosc innej

osoby prawnej |ub osoby fizycznej bądŹ teŻ gruntu pozostającego W

uzytkowaniu wieczysĘm takich osob (art. 45 ust. 3 projektu).

Uzycie tutaj

terminu: ,,zasiedzenie'''' jest dosÓ ewidentnie nieprawidtowe, gdyz nie chodzi

bynajmniej o zasiedzenie w znaczeniu kodeksu cywilnego.

Trzeba

przypomniec, Że na tle art. 172 k.c. zal<tada się konieczność posiadania

samoistnego przez podmiot, ktory nabywa w ten sposob prawo własności.

O takiej kwalifikacji projekt jednak nie wspomina, bowiem w jego art. 45

przewiduje się zasiedzenie gruntow ,,w posiadaniu'''' spotdzie|ni mieszkaniowej,

a więc zapewne nawet o takich, Co do ktorych spotdzielnia nie wykazywata

dotąd oznak wtadania nieruchomoscią tak jak właścicie| (a .

336 k.c.).

Zresztą zatoŻenia omawianego przepisu projektu bardziej przypominajq

konstrukcję tzw. przemi|czenia, znanąnaszemu systemowi prawnemu m.in. z

art. 187 k''c., a także z art,37 dekretu z dnia 6 maja 1945 r. o majątkach

opuszczonych i porzuconych (Dz. U. Nr 17, poz.97 ze zm.) oraz w art. 34

ust. 1 dekretu z dnia 8 marca 1 946 r. o majątkach opuszczonych i

poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 ze zm.).

Roznica po|ega na tym, ŻQ

skutek W postaci nabycia wtasności wynika nie ty|e z dtugotn,vatego

posiadania, i|e raczej z bezczynności dotychczasowego wtaŚcicie|a, ktory nie

zmierza do zachowania przystugującego mu prawa.

Postuzenie się - chyba

nieprawidtowo - terminem kodeksowym moze wywoływaĆ w praktyce sporo

wątpliwoŚci.

1 1.

Projekt wyznacza takze wtaścicie|om gruntow zajętych przez spotdzie|nie na

WW.

ce|e bardzo krotki, bo za|edwie 12-miesięczny, termin do dokonania

odpowiednich czynności, po|egających a|bo na zawarciu umo\^Ą/ o

ustanowienie użytkowania wieczystego i przeniesienie prawa własnosci

budynkow i innych urządze bądŹ na wytoczeniu przeciwko społdzielni

powodztwa w trybie ar1.

1047 s 1 k.p.c. (Skarb Panstwa, j.s.t., związek j.s.t.)''

a|bo na wytoczeniu powodztwa o zobowiązanie do nabycia gruntu (inne

osoby prawne i osoby tizyczne).

Nie jest pewne, czy d|a uniknięcia zarzutu

naruszenia konsĄrtucyjnych zasad ochrony własności (ar1.

21 ust. 1, a .

64

ust.2 Konstytucji RP) nie powinno się rozwaŻycjego przedtuzenia, tak aby

wszystkim zainteresowanym zapewnic moz|iwoŚć wystąpienia

z odpowiednimi roszczeniami.

Reasumując, Sąd Najwyzszy pozytywnie opiniuje przedstawiony projekt, jednak

z zastrzezeniem potrzeby prowadzenia dalszych, intensywnych prac w komisjach

sejmowych w celu usunięcia dostrzeŻonych wątp|iwości.

l

'' ''''''l:tt;t''''-''diliii''- ''

''r''

"] irr.

Kraj owa Rnd;''iio-o. nicza

i r:.:r:: r .i::..r:

!: a

Warszawa, dnia " maja fOLŁ r.

KRK/rVl1088/rf

Szanowny Pan

Lech Czapla

Szef Kancelarii Sejmu

ul. Wiejska a/6/8

00 - 902 Warszawa

ustawy o spÓłdzie|niach mieszkaniowych, w imieniu Krajowej Rady Komorniczej uprzejmie informuje,

iz przedstawiony projekt co do sposobu zaproponowanej regulacji oraz budowy i konstrukcji

proponowanych przepisu w zasadzie nie budzi zastrzeżeri.

Nie dotyczy on też organizacji idziałania

samorzqdu komorniczego ani sqdowego postepowania egzekucyjnego''

NaleŹy jednak zwrocić uwagę, Że - jak wynika z treści uzasadnienia projektu - konieczność

przedstawienia projektu ustawy, a nie nowelizacji ustawy wynika z ,,kolejnych nowelizacji oraz licznych

interwencji Trybunatu Konstytucyjnego,, oraz że ,,projektowana ustawa jest w znacznej mierze Wzorowana

na obecnej ustawie i powtarza te rozwiqzania, ktore w praktyce nie wywotywaty zastrzezen,,,

Tymczasem zgodnie z treściq 5 są rozporzqdzenia Prezesa Rady Ministrow z dnia 20 czerwca

Z00f r. w sprawie "Zasad techniki prawodawczej" (Dz. U.z2O0f r., Nr 1-00, poz.908) projekt nowej ustawy

opracowuje się (zamiast nowelizacji) ty|ko wowczas, gdy zmiany Wprowadzane w ustawie miatyby byĆ

liczne albo miałyby naruszać konstrukcję lub spÓjność ustawy albo gdy ustawa byta już poprzednio

wielokrotnie nowe|izowana.

Wydaje się, że proponowane zmiany nie sq liczne, rownież dotychczasowe

zmiany nie były na ty|e liczne, by uzasadnione byto prezentowanie całkowicie nowej ustawy,

wywotujące przypuszczenie catkowitej i daleko idącej zmiany istniejqcej instytucji''

Tymczasem już z uzasadnienia projektu wynika, że W znacznej mierze projekt Wzorowany jest na obecnej

ustawie i powie|a dotychczasowe rozwiqzania.

ul. Szpitalna 4/10, 00-031 Warszawa

tel.22827 7113, faks 22827 29 76,

krk@komornik.pl www. komornik.pl

SEKRETARIAT SZEFA KS

L.dz.

,....,., ?

1. c5.

2012

Data wptywu ...,...:...,.

, ..

r.: :.: : --.

1

"

iti.li i .

"''

i :i;iii;,;i;"-, :-ll.

,l

-,: ..,ir rliilir...,rr..

Kraj owa Rbda''Komor nicza

Zastrzeżenia budzi rÓwnież proponowana treść art. f8 projektu, W ktorym stanowi Się,

Że ,,do egzekucji ze spÓłdzie|czego wtasnościowego prawa do loka|u stosuje się odpowiednio przepisy

o egzekucji z nieruchomości,,.

Zapis ten stanowi dosłowne powie|enie obecnej treści art. 1713

że w odniesieniu do ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spÓtdzielcze wtasnościowe prawo

do |okalu, stosuje się przepisy o egzekucji z nieruchomości, przY czym przepis nie odrÓżnia egzekucji

sqdowej od administracyjnej.

Przyjqć zatem na|eży, że ze spÓtdzie|czego wtasnościowego prawa do |oka|u

zarÓwno sqdowa, jak i administracyjna egzekucja winna być prowadzona wed|e przepisÓw o egzekucji

z nieruchomości.

Tymczasem W ustawie z dnia t7 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym

w administracji (Dz. U. z 2005 r., Nr 229, poz. 1954 ze zm.) znajduje się już zapis (art. 1-a pkt. 5),

zgodnie z ktÓrym ,,ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości - rozumie się przez to rownież

spotdzie|cze wtasnościowe prawo do loka|u mieszkalnego, spÓtdzie|cze prawo do lokalu użytkowego,

prawo do domu jednorodzinnego w spotdzielni rnieszkaniowej, w tym takze prawo do lokalu mieszkalnego

w domu budowanym przez spÓtdzielnię mieszkaniowq w celu przeniesienia jego wtasności na członka

spotdzieIni,,'' Tym samym, na gruncie administracyjnego postępowania egzekucyjnego zbędne

jest powie|anie zapisu, gdyż juŻ z treści zacytowanego wyżej przepisu art. 1a ustawy wynika,

że takie społcizieicze wtasnościowe prawo cjo iokaiu traktowane jest jak nieruchomość, a zatem z prawa

tego winna być prowadzona egzekucja jak z nieruchomości.

Konieczne jest zatem wzajemne dostosowanie

przepisow ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, kodeksu postępowania cywilnego

i ustawy o spÓtdzielniach mieszkaniowych, tak by nie byto sprzeczności pomiędzy poszczegoInymi

zapisami oraz zbędnych powiele stosownych zapisow.

Mam nadzieję, że wskazane wyżej uwagi przedstawione przez samorząd komorniczy okażq się

przydatne i zostanq uwzg|ędnione w toku dalszych prac legislacyjnych.

powazanl

ul. Szpitalna 4/10, 00-031 Warszawa

1e1.22827 7113, faks 22827 2976,

krk@komorn ik.

pl www.komornik. pl

/ , Prezes

/l

fei fa ,!v xo''kJfatFronco

t

siffi

ffi Związek l{ojewodz tw RzeczyPgsPolitej PolskiejWarszawa, 25 rnaja 20t2 r.

zw l0714ltrs/t2

SEKftETANIAT $ZEFA KS

L,d2,,..,...,.....,,.!,,.,,.,.

Data wptyw'' ......?..!..''''

]i},''..

;il1ł..''

Pan

tech Crapla

Szef

Kancefarii Sejmu

nr)

/, /// ł eru,o ut.ł4 (/,;,-, yłt,ł, ht.e

a

przedłożenia opinii nt. pose|skiego projektu UStdW!: o społdzie|niach

rnieszkan|oulych, w załączeniu, uprzejrnie pzekazujerny uwagi

otrzymane z wojewÓdztw: lubelskiego i ś|ąskiego.

/ Ct-t 621t4t ,hOCrrr/r,

/-/ Boeaa iepielewski

Dyre rltsiurd ZWRP

Uwari r woi, lubelskieso

w ariązku z otrzymaniem do konsultacji poselskiego projektu ustawy o

spotdzie|niach mieszkaniowych przekazuję poniżej uwagi Departamentu

Mienia i Inwestycji UMWL:

"Departament Mienia i lnwestycji proponuje w art. 17 ust. 5

wprowadzenie zapisu, iż w prTypadku urygaśnięcia społdzie|czego

|okatorskiego prawa do |oka|u mieszka|nego społdzie|nia vrypłaca osobie

uprawnionej wartośĆ rynkową tego prawa.

Proponuje się rownież

rnrytączenie z katalogu zmian zaproponowanych do art. 22 ust. 3 ustawy

o własności |oka|i (czynności przekraczaiące zakres arrykłego zaządu

nieruchomoŚcią wspÓlną.

punktu 10 - ,,podjęcie uchwały o stosowaniu

do właścicieli loka|i ustawy z dnia ..

'' ''.

o spÓłdzielniach mieszkaniowych

(Dz.U.

Nr ...

, paa ...)"

URzĄDMARszAŁKowsKl

woJEwÓprnveŚl4sruEoo

7*"Ń

Obslugi Prawnej

ul. Ugonia 46

40{37 K.atswicc

tcl.

+4E ęĄnT 6)7

fsr.

+ 8 pf)n 78 Ót8

b i u ro.

p rawno@x h skie.

pl

wrtrł.s|gtkig.

Pl

Z połażarricm

fmrd:nror;"ffi

tŁ.,.l a.''r A, cco3 1Ę9Yuego.

W nawipaniu do pisma ?.

dnia 27.04.201f informujemy, ze wnosimy

następujące uwagi do projektu ustawy o spÓldzielniach rnieszkaniorvych:

l.

An.

11 ust. 3, 4 i 5 zawierają nicjame prlsaisy, Edyż brak jcst

uregulowania opłat za loka] podlcgający zajęciu pflaz spÓłdzielnię

na czas rcnontul

z'' W an.

a0 ph 3 anjdują się odwołania do nicistnicjąpych w ustawie

pzepi w, mianowicie brek w niej an.4{l ust. 9 ofrz ail.50 ust. 3;

3. w art'' 4l un.

l przcd slowern ,,albo'''' naleĘ usrrąć przccinck;

4, Uzasadnienie do p''rojektu uslawy stoi w sPnrcczności zjcj neścią w

ert. t4 ust'' 3 spÓ|dzie|czł,lokatorskie prauo do loka|u określane jest

jako ,,rriezb)''rłlalne, nic przcchodzi na spadkobiercÓw i nie podlęa

egzekucji'''', natomiast w beści ll''.q8dnieni!

zamieszczono

sformulorvarric ''Rozdzial 2 zawiera przęisy o rpÓldzietcą/m

prawic do lokalu jako prawie rrłEzr''wym ograaiczonym,

zby waln ym, podle g a.; ącym dzi odzi czeniu i cgzekucj i'''' ;

5. w auią3ku z pkt 4 w rozdzia|e 6 projeknl ustewy bralt prłtpisu

znieniająpego 744 $ l kc.

Slłona l z I

LfiCZNI EO3

Zwtązek Woj ewodztw Rz eczyPospolitei Polskiej

Warszawa, 18 czerwca 20tf r.

zw 1077411671r2

Pan

Le Czapla

Szef

Kancelarii Sejmu

//)r/zru*lilq ttuĄ 7/7aołrtu

t''

W ślad za naszYm plsmem z dnia 25 maja br. o nr

AN /o?t1ltt1h1,w sprawie pnedłożenia opinii nt. pose|skiego projektu

ustawY: o spÓldrie|niach miesrkaniourych, w zatączeniu pnekazujemy

dodatkowe uwagi otnyrnane z wojewÓdztwa ś|ąskiego.

epielewski

1TrDZIAŁ PREZ1TIALIIY

URzĄD

MARSZALKOWSKI

WOJEWODZTWA

sLĄSKIEGo

Zcspol

Obstugi Prawnej

ul, Ligonia 46

40-03?

Krtotrice

tcl. r.l8 (3:) l0 78 6l 7

fax.

+4t (]2) 20 7t Ólf,

biuro.;lrawne @''slasŁic.pl

.yury.slarkie.pl

Katowice, dnio l8 czmvca 201?

oP.082 | 00097.2012

oP.KW-002M/12

W nawią2aniu do pisma z dnia l3.0Ó.20l2 informuigmy, po konsultacjach z

Wydziałcm Europejskiego Funduszu Spolecznego.

ze wnosimy nastq''Ujące

uwagi do projektu ustawy o spoldzielniach mieszkaniowych:

.

w ph l) projcktu zarządz.enia zrrricniająccgo w $2 Ph 2 wyrazenie

..prujektu ustawy regu|ująccj prz,odsiębiorczośc spo|crzną''''

zastąpienie wyaŻanian ,,pmjektu ustawy tl pncdsiębiorczości

spolccznej.''.

co w opinii tutejszego Unędu w sposob pe}niejszy

wskazrrjc na charaktg ustawy, ktorcj z.adaniem będzie oktcślenie nie

ty|ko zak-rcsu i sposobu funkcjonowania przulsiębitlrczoŚci

spo|ecznej, a|e 1^, ogÓ|c okrcś|enic jej statusu.

wlączojąc w lo

przy1ęcie spÓjncj definicji przedsiębiorczości społcczncj prl7

przcdsi ębiorstwa spoleczncgo ;

.

w pkt l) projcktu zanądzenia zrnieniającego proponuje się pzyjąc

nastęujące brarrienic $2 ph 6 ,,rnonitorowanie stanu realizacji oraz

wsparcie doradczc w zakresie wdra''zania wypncowanych

rozwięa '''';

.

w pkt l) projektu zalządzenia :rnieniającego proponuje się przyjąc:

nastęujące brzmienic $2 pkt 4 ..pnygotowanie prognzycji dzia|an rł''

zakresie edukacji formalnej i po,a formalnej ow|.

szkolen \ł,

obszarze ckonomii spolcczncj.''.

Co wplynic na czytclnośc zapisu.

W p<''zoslałym zakresie uwag nic wnosi się''

Strona t z I

LRCZNI E82

ZWIĄZEK REW|ZYJNY

SPOŁDŁ| ELNI MIESZKANIOWYCH RP

OO-013 WARSZAWA

www. zrsmrp.com.pl

?!.''

.,l ł,..'',Ą,,''!'',,i,,, /,l,,, -,/:e,.!

)f,''t''

/

W nawiązaniu do przekazanego nam

znak GMS-WP-1 12-129112 poselskiego

mieszkaniowych Związek Rewizyjny

ul. Jasna -''l

zr sm r p @,zrs m rP.

co rn. p I

Warszawa, dnia 21 maia 2012 r.

sEKBETA''niA.l" sztrĄ KS

Sejmu

przy pismie dnia 26 kwietnia 2012 r.

projektu ustawy o społdzieIniach

SpołdzieIni Mieszkaniowych RP

Trybunału Konstytucyjnego.

W

uznane )UŻ przez Trybunat

rei ifax (22)

rei /fax (22)

Lu str a cl a;

rct llax (22)

Ól'' i -o3-J I

827 -29-81

828-65-23

Nr konta.

BGK lll Oddział w Warszawie

47 1130 1062 8000

0000 0000 3307

REGON 010036591

NtP 525-001-10-07

przedStawia naStępującą opinię.

Uwagi ogolne.

Przedstawiony projekt ma zastąpic uchwaloną 15 grudnia 2000 r. ustawę

o społcizielniach mieszkaniowych, ktora 7 powodu swej V/adIiwosci była

i.niiłc vl'',ielckrotnych noweiizacji ;-radaI zawiera wadliwe ;ioi.ir.ii* ui''icl;,c;ii."v:cjące

Spoj ną rea |izaĄę jej przep isow.

Mozna było oczekiwaC, Że kompleksowe opracowanie projektu nowej ustawy o

społdzielniach mieszkaniowych będzie poprzedzone rzete|ną ana|izą prawną

oraz oceną faktograficzną efektywnosci gospodarczej i społecznej działania

spotdziel n i m ieszkan iowych

Niestety nic takiego nie nastąpiło izałączone do projektu uzasadnienie (ktorego

znaczna CZęSc jest posvuięcona proponowanym zmianom w ustawie o wtasnosci

IokaIi iKodeksu postępowania cywilnego) nie podaje zadnych przesłanek

merytorycznych jakimi kierowa|i Się projektodawcy nowych rozwiązan'' odnosi

się wrazenie, Że projekt ten jest odzwiercied|eniem subiektywnych poglądow

posłÓw, ktorzy się pod nim podpisali''

Projekt ustawy rrie wzgledna wyrokow

projekcie proponowane Sa rozwiązania

Konstytucyjny za niezgodne z Konstytucją.

Rowniez Rzecznik Praw obywate|skich zwracat uwagę w swoich Iicznych

wystąpieniach na braki i luki W przepisach ustawy o społdzielniach

mieszkaniowych, ktore na|ezałoby uwzg|ędnic przy opracowaniu projektu nowej

ustawy o społdzielniach mieszkaniowych.

Projekt nie rozwiązuje problemow

wskazanych przez Rzecznika Praw Obywatelskich.

Proponowane Vl projekcie ustawy przepisy, ktore Są przeniesione z

obowiązującej ustawy o społclzieIniach mieszkaniowych były przedmiotem

iicznych rozstrzygnięc sadowych spowodowanych niejed noznacznością i

Sprzecznoscią pi.zepisciv ustawy''

Przepisy projektcwanej ustawy naruszaJą konstytucyjną zasadę ochrony

wtasnosci i innych p[ćiv\.

nlajątkowych.

-z-

Na|eży dodać, Że przedłoŻony projekt ustawy powie|a projekt ustawy o spółdzie|niach

mieszkaniowych'' który był procedowany w podczas V| kadencji Sejmu (druk sejmowy 3494)

Projekt ten nie uzyskał akceptacji Sejmowej Komisji Infrastruktury'' Do tego projektu były

przedstawiane w trakcie procesu legislacyjnego negatywne ekspertyzy i opinie, w tym

róWnież co do jego zgodności z Konstytucją.

Praktycznie uniemoż|iwia to dyskusję me$oryczną, tym bardziej, że treść wie|u

ańykułóW tego projektu jest nieprecyzyjna i rodzi różnorakie wątpIiwości, z których

najważniejsze przed stawiamy ponizej W uwa gach szczegółoWych.

UWAG| sZcZEGoŁoWE

1'' Do ań.

1 ust. 2 .

przepis zawiera zakaz'',... odnoszenia korzyści majątkowych przez

spółdzieInię kosztem swoich członków...'''' ale nie podaje definicji pojęcia ,,korzyści

majątkowe''''; rodzi to Wątp|iwoŚci jak rozumieć to pojęcie:

- czy korzyścią majątkową jest ty|ko dochód, czy|i różnica między uzyskanym od

członka przychodem za daną usługę a kosztami poniesionymi przez spółdzie|nię w

związku z tą Usługą, czy teŻ

- korzyścią majątkową jest uzyskanie przez spótdzie|nię od członka pełnego

ekwiwa|entu finansowego za przekazane mu składniki majątku spółdzie|ni według

ich wańości rea|nej a nie księgowej ( pamiętać na|eŻy, Że ostatnie przeszacowanie

księgowej Wartości majątku trwałego przeprowadzone zostało w 1995 roku)''

- czy zakaz osiągania korzyści majątkowej kosztem członka ma dotyczyć również

tych świadczeń spółdzie|ni, które nie są związane z członkostwem (np'' członek

zajmujący mieszkanie na zasadach spótdzie|czych może być równocześnie w tej

samej spółdzie|ni najemcą loka|u hand|owego ).

Do art. 2 ust. 2 wyłączenie moz|iwosci wyk|uczenia iwykreslenia członka

społdzielni po ustanowieniu społdzieIczego prawa do IokaIu Iub prawa odrębnej

własnosci jest SprzeCZne z zasadą Samorządnosci społdzieIni oraz zasadą

dobrowolnosci zrzeszania, KaŻda orga nizacja korporacyjna W tym rowniez

społdzielnia mieszkaniowa powinna posiadac srodki oddziaływania korporacyjnego

(wewn ątrzsopo łdzie|czeg o) n a swo ich czło n kow, n ie p rzestrzeg aj ących pod stawowych

norm związanych Z zachowaniem porządku domowego, nie wywiązujących się z

pokrywania opłat okres|onych statutem.

Konsekwencją pozbawienia członkostwa osob nie przestrzegających zasad

obowiązujących w spotdzie|ni, jest pozbawienie mozliwosci korzystania z poŻytkow z

działalności społdzielni, praw organizacyjnych tj brania udziatu W wa|nym

zgromadzeniu , Czynnego i biernego prawa wyborczego do organow społdzie|ni.

W przypadku osob, ktorym przystuguje społdzie|cze |okatorskie prawo do lokalu

pozbawienie członkostwa powinno skutkowac WygaSnięciem tego prawa.

Do art. 2 ust. 3 członek spotdzielni zgod nie z art. ,1 9 obowiązującego Prawa

społdzie|czego obowiązany jest wpłacic do społdzie|ni udział.

obowiązek ten wynika

ze stosunku członkostwa'' Kwoty wniesione na udziaty stanowią fundusz udziałowy

spotdzieIni, a więc jej majątek.

Udział okreŚla m.in. zakres uczestnictwa cztonka

spotdzielni w pokrywaniu jej strat'' Konsekwencją tego rozwiązania jest to ze członek

nie moze przed ustaniem członkostwa Żądac zwrotu kwot wpłaconych na udziaty.

Pozbawienie moz|iwosci tworzenia funduSZu udziałowego przez społdzieInie

mieszkaniowe jest pozbawieniem zabezpieczenia tego typu społdzie|ni w przypadku

poniesienia strat, jak rowniez narusza zasadę SamorządnoŚci spotdzie|czej, ktora nie

ma zastosowania do innych rodzajow społdzie|ni jak rowniez innych podmiotow

korporacyjnych.

2.

3.

6.

-3-

4.

Do art. 3 nie ma uzasadnienia wprowa dzania do ustawy o spotdzielniach

mieszkaniowych zasad funkcjonowania organoW społdzielni skoro jednoczesnie

ztoŻony jest projekt ustawy o społdzielniach, ktory reguIuje komp|eksowo te

zagadnienia.

5.

Do art.3 ust. 1- Przepis ten skierowany jest wyłącznie do społdzielni

mieszkaniowych, a pomija inne rodza1e społdzielni, w ktorych obowiązują te Same

zasady dem okracji spotdzielczej.

Przepisy ustawy powinny umozliwiac Wprowadzenie w społdzielniach mieszkaniowych

postanowieniami statutu zebrania przedstawicie|i członkow jako najwyzszego organu

społdzieln i m ies zkaniowej.

Wniosek ten jest odzwierciedleniem licznych postulatow spotdzielni mieszkaniowych,

w opinii, ktorych likwidac1a moŻ|iwosci zastąpienia walnego Z9romadzenia zebraniem

przedstawicie|i cztonkow powoduje komplikacje w działa|nosci społdzielni'' Dotyczy to

przede wszystkim duzych społdzielni mieszkaniowych zrzeszających po kilka tysięcy

cztonkow.

Brak precyzyjnych przepisow ustawy normujących funkcjonowanie W SzczegolnoŚci

wa|nego zgromadzenia odbywanego W częsciach powod uje W tych społdzielniach

liczne komplikacje w ich funkcjonowaniu.

Do art. 3 ust. 2 _ Przepis ten nakazqe społdzielniom mieszkaniowym organizowanie

wa|nych Zgroma dzen członkow, nieza|eznie od wie|koŚci spotdzie|ni, z tym Że W

społdzieIniach liczących więcej , niz 500 cztonkow statut moze dopuscic odbywanie

walnego zgromadzenia w częsciach.

Wa|ne Zgromadzenie jako najwyzszy organ kazde1 społdzielni wyraza swoją wo|ę w

postaci uchwał, ktore Są Wyrazem wo|i tego organu i są przezen Wypracowywane.

Konieczny v.i duzych społdzie|niach podział waIneEo Zgi.ornadzenia l-i?

części

uniemozliwia jakąko|wiek jego pracę nad przedłoŻonymi projektami uchwat, a więc

uniemoz|iwia wpływ na ich treści'' W ten sposob najwazniejszy organ społdzielni staje

się zwyktą ,,maszynką do głosowania''''.

Przepis ustawowy okreslający zasady i warunki odbywania wa|nego Zgrornadzenia w

częsciach, ma istotne luki prawne, ktorych skutkiem moze byc zanarchizowanie

procesu decyzyjnego tego organu (np brak prezydium walnego zgromadzenia, brak

protokotu walnego zgromadzenia, brak wskazania organu uprawnionego do

nadawania ostatecznej tresci uchwałom, ktorych projekty wraz z poprawkami będą

poddawane głosowaniu na poszczegolnych częŚciach walnego Zgromadzenia).

Ustawowe nakazywanie odbywania walnych zgromadzen cztonkow we wszystkich

spotdzielniach mieszkaniowych, nawet tych Zrzeszających po kilka CzY kiIkanascie

tysięcy członkow, jest ztudną wiarą w demokrację bezposrednią, jako jedynie słuszną

W Samo rządnosci spotdzie|czej.

Do art. 3 ust. 8 - przepis ten wprowadza chaos w przygotowaniach obrad walnego

zgromadzenia szczegolnie podzielonego na częsci.

Wprowadzenie skroconego terminu na zgłaszanie projektow uchwał do 10 dni przed

posiedzeniem pienruszej częsci wa|nego Zgrornadzenia, przyznanie prawa Wniesienia

projektu uchwały pojedynczemu członkowi oraz koniecznosc wyktadania następnego

dnia po złoŻeniu projektow uchwał w lokaIu społdzielni i powiadamiania o tym fakcie

kaŻdorazowo członkow społdzie|ni wprowadza destrukcję W działaniach spotdzielni w

przygotowaniach obrad najwyzszego organu spÓtdzielni.

Jako Że zasady wnoszenia projektow uchwał przez zarząd, radę nadzorcząi członka

społdzielni zostaty okres|one wytącznie d|a walnego Zgromadzenia odbywanego

częściach, to na|eŻy wnioskowaÓ, Że d la wa|nego Zgromadzenia odbywanego ,,eD

b|oc'''' będą w tym zakresie obowiązywały przepisy art. 40 s 2 Prawa spotdzielczego

przyznające takie prawo radzie nadzorczej, przynajmniej jednej dziesiątej, nie mniej

7.

-4-

jednak niz trzech członkow, jezeli uprawnienia tego nie zastrzezono W statucie dla

większej liczby członkow W terminie okreslonyrn w statucie spotdzielni''

Rowniez złoŻony do Sejmu projekt ustawy o społdzie|niach Wprowadza w tym zakresie

odmienne u regulowan ia.

Nie ma zadnego uzasadnienia aby Wprowa dzac takie zroŻnicowanie zasady

wnoszenia projektow uchwał dla walnego Zgromadzenia odbywanego,,O|.l bloc'''' i

wa|nego Zgromadzenia odbywanego W CZęSCiach''

8.

Do art.3 ust.9- przepis ten narusza zasadę Samorządnosci idemokracji

społdzielczej, o tym jaki organ społdzielni będzie uprawniony do wyboru prezesa

zarządu społdzie|ni powinien decydowac statut spotdzieIni.

Niezrozumiałe teŻ jest

Wprowadzenie obowiązku wyboru prezeSa zarządu spotdzieIni przez waIne

zgromadzenie i jednoczesne pozostawienie mozliwosci wyboru pozostałych członkow

zarządu pzez inny organ spotdzielni Zapewne radę nadzorczą''

Nalezy pamiętac, Że zarząd społdzielni jest organem kolegialnym iwszyscy

członkowie zarządu mają takie Same prawa, a prezes zarządu społdzielni jest tylko

organizatorem i koordynatorem pracy tego organu społdzielni.

Szczego|nie Wątpliwa wydaje się skutecznosc zastosowanie tej zasady gdy walne

Zgromadzenie jest odbywane W częsciach.

Nie zrozumiałe jest tez dlaczego przepis taki ma miec zastosowanie wyłącznie do

wyboru prezesa zarządu W społdzie|niach mieszkaniowych, jest to ko|ejny przejaw

dyskryminacji tych społdzieIni.

Nie ma rowniez uzasadnienia d|a Wprowa dzania kadencji członkow zarządu, Skoro

członow zarządu moze odwołac rada nadzorcza W kazdym czasie i walne

zgromadzenie w przypadku nie udzielenia absolutorium.

Ustawa nie wprowadza na

jakich zasadach ma nastąpic odwołanie członka zarządu przed uptywem kadencji i

rozwiązania z nim stosunku pracy, o ktorym mowa W art'' 47 projektu ustawy o

społdzieIn iach

9.

Do art. 3 ust. 10, 11, 12 - Proponowane przepisy ustawy o spotdzielniach

mieszkaniowych Są W sposob raŻący dyskryminujące społdzie|nie mieszkaniowe.

Nie

udzie|enie abso|utorium członkom zarządu jest rownoznaczne z ich odwotaniem'' gdy

w przypadku innych branz spotdzielczych zgodnie z projektem ustawy o

spotdzieIniach, nie udzielenie absoIutorium członkom zarządu moŹe stanowiÓ

podstawę ich odwotania przez walne zgromadzenie.

Natomiast sposob gtosowania

nad udzie|eniem abso|utorium d|a członkow zarządu lub cztonkow rady nadzorczej

(tajne czy jawne) powinien okreslac statut społdzie|ni RownieŻ tryb wyboru cztonkow

zarządu, W przypadku utraty mandatu przez dotychczasowych członkow zarządu na

skutek nie udzielenia abso|utorium, będzie powodowało anarchizację dziatania tego

organu społdzie|ni, a W przypadku wa|nego Zgromadzenia odbywanego W CzęSciach

WręcZ nie mozliwe.

Zasady itryb wyboru iodwołania członkow zarządu powinien określac statut

spotdzie In i.

Rowniez budzi zastrzezenia Wprowadzenie zasady udzielania członkom rady

nadzorczej absolutorium przez walne zgromadzenie.

Skoro przed uptywem kadencji

wa|ne zgromadzenie moze odwotaÓ cztonkow rady nadzorczej ( art, 41 ust. 7 projektu

ustawy o społdzielniach ) brak uzasadnienia d |a tej formy oceny cztonkow rady

nadzorczej.

10.

Do art,4 - Przepis ten daje organowi administracji panstwowej mozliwoŚc ingerencji w

dziataInoŚc prywatnej osoby prawnej jaką jest społdzielnia mieszkaniowa.

Nie ma

zadnego uzasadnienia wprowadzania nadzoru imozliwosci ingerencji ministra

wytącznie do spotdzielni mieszkaniowych

-5-

Taki przepis nie ma zastosowania do innych branŻ społdzie|czych Nadzor

administracji nad spotdzielniami mieszkaniowymi jest sprzeczny z zasadami

Samorządnosci spotdzielczej.

Minister, jako organ administracji rządowej wchodzi W

skład Rady Ministrow.

Przepis ar1''.

146 ust. 4 Konstytucji okres|a zakres uprawnien

Rady Ministrow, wymieniając poszczegolne obszary jej działania.

W przepisie tym

trudno dopatrzyc się uprawnien do wkraczania w dziedzinę organizacji Samorządnych,

jakimi są społdzielnie mieszkaniowe.

D|atego szczegolne uprawnienia W zakresie

nadzoru ministra nad dziata|noscią spotdzielni mieszkaniowych wykracza poza

kompetencje Rady Ministrow okres|one Konstytucją Przepisy ustawy o społdzie|niach

Są W sposob raŻący dyskryminujące spotdzie|nie mieszkaniowe.

11.

Do art. 6 ust.4 - przepis przewiduje uzyskanie członkostwa W społdzie|ni

mieszkaniowej Z mocy ustawy, chocby nawet osoba uprawniona nie złoŻyta

oświadczenia o przystąpieniu do społdzie|ni, jak pogodzic ten przepis Z ogo|ną

międzynarodową zasadą dobrowo|ności przynaleznosci do społdzie|ni potwierdzoną

przepisem ustawy Prawo społdzie|cze?

12.

Do art.7 ust. 1,2, 3 i 5 - proponowane przepisy nakładają obowiązki na cztonkow

społdzie|ni oraz włascicieli |oka|i niebędących członkami uczestniczenia w pokrywaniu

kosztow związanych z eksp|oatacją i utrzymaniem nieruchomosci W częsciach

przypadających na IokaIe.

Pomijają natomiast obowiązek pokrywania kosztow

eksploatacji i utrzymania nieruchomosci stanowiących mienie społdzielni.

Kto W tej

sytuacji będzie zobowiąZany do pokrywania kosztow eksploatacji iutrzymania

nieruchomosci stanowiących mienie społdzielni, ktore słuzy wszystkim cztonkom

spotdzielni bez ktorego nie jest mozliwe funkcjonowanie poszczegolnych

n ieru chom osci.

Przepisy te naktadają na członkow posiadających spotdzieIcze prawa do |okali lub

odrębną wtasnosc obowiązek pokrywania kosztow związanych z ekspioatacją i

utrzymaniem tych lokali oraz nieruchomosci wspolnych, ale zapomniano, ze bardzo

często prawo do loka|i przysługuje W CzęSciach utamkowych dwom lub więcej osobom

nie zamieszkującym w tych lokalach.,Czy wspotwtascicieIe praw do |okaIi mają byÓ

zwolnieni z obowiązku łozenia na utrzymanie swojej wspotwłasności?

13.

Do art.7 ust. 6 i art. 10 ust. 3 - przepisy te ograniczają Samorządnosc społdzie|ni w

ksztattowaniu ich relacji ekonomicznych z cztonkami i praktycznie niweczą zasadę

sol id aryzmu s potdzielczego.

Zgodnie z trescią proponowanego przepisu społdzielnie byłyby zobowiązane utworzyĆ

odrębny fundusz remontowy d|a kazdego budynku iwsze|kie roboty remontowe

rea|izowane W danym budynku będą musiaty byc finansowane z funduszu

remontowego tego budynku.

Z chwi|ą wejscia ustawy w Życie pojawią się wątp|iwosci, co do zasad roz|iczania prac

remontowych będących w toku''

Wobec odejscia od zasady solidarYZmL| społdzie|czego pojawi się prob|em'' z jakich

Środkow finansowych społdzie|nia ma pokryc prace remontowe W budynku, ktorego

wpłacone przez uzytkownikow lokali srodki na fundusz remontowy nie pokrywają

kosztow przeprowadzanego zakresu prac remontowych.

Brak srodkow na zakonczenie prac remontowych, a tym samym zenvanie umowy z

wykonawcą spowoduje koniecznoSc zapłacenia kar urnownych obciązających

uzytkownikow lokali remontowanego budynku.

Rownoczesnie brak przepisu ustawowego okreslającego zasady roz|iczenia zasztości

gospodarki funduszem remontowym do dnia wejscia w Życie ustawy spowoduje liczne

konflikty wewnętrzne w społdzielniach oraz Spory sądowe rniędzy:

-7-

Projekt przewiduje, ze W Wypadku wygasnięcia społdzielczego lokatorskiego prawa do

|oka|u mieszka|nego społdzielnia po oproznieniu lokalu ogłasza nie pozniej niz ciągu 3

mlesięcy od Wygasnięcia prawa, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego

lokalu.

osobie uprawnionej Z tytułu wygasłego prawa społdzielnia ma wyptacic kwotę

uzyskaną z przetargu'' po potrąceniu spłaty przypadającej na ten |okal częŚci

zobowiąZan Społdzielni związanych z budoWą (kredyt).

Społdzielnia ma miec obowiązek wypłacenia osobie uprawnionej wartosc rynkową

|oka|u a nie wktad mieszkaniowy mimo Że b.członkowi W dacie Wygasnięcia prawa

przysługiwato ty|ko społdzieIcze lokatorskie prawo do lokaIu, a nie społdzielcze

wtasnosciowe prawo do lokalu,

Proponowany przepis prowadzi do nieuprawnionego zwrotu wartosci rynkowej lokalu

Dodatkowo na|eŻy miec na uwadze, ze W przypadku zwolnienia mieszkania W

budynku potozonym na gruncie o nieuporządkowanym stanie prawnym w ogo|e nie

jest moz|iwe ustanowienie odrębnej własnosci.

22.

Do art. 18 - proponowany przepis nie nakłada na rozwiedzionych małzonkow

obowiązku podziatu majątku i obowiązku zawiadomienia społdzielni'' ktoremu z nich

przypadto prawo lokatorskie do lokalu.

Projektowany przepis przewiduje automatyzm uzyskania członkostwa przez byłego

matzonka'' ktoremu przypadło prawo lokatorskie w wyniku podziału majątku lecz nie

precyzuje z jaką datą staje się członkiem spotdzieIni osoba, ktorej przypadło prawo

lokatorskie, czy z datą dokonania podziatu majątku czy z datązłoŻenia oŚwiadczenia i

podjęcia uchwały przez organ wskazany W statucie społdzielni, czy z datą wejścia

ustawy w zycie.

JesIi byty rnatzonek ktoreml.r pr.zypadło ora\Ą/o do lokaIu zawiadomił spotdzielnię po

kiIku |atach od dokonania podziału ma1ątku, to z jaką datą staje się cztonkiem

spotdzielni.

23.

Do art. 19 - projektowany przepis na mocy ktorego, z chwilą smierci jednego z

małzonkow prawo lokatorskie, ktore przysługiwało obojgu małzonkom, przypada

drugiemu małzonkowi imałzonek ten staje się członkiem społdzielni nie precyzuJe, z

jaką datą staje się członkiem społdzielni osoba, ktorej przypadło prawo |okatorskie,

CzY z datą smierci wspołmałzonka CZY Z datą złoŻenia oswiadczenia i podjęcia

uchwaty przez organ wskazany W statucie spotdzielni CzY Z datą wejscia ustawy W

Życie.

24.

Da art.20.

Jezeli przesłanką roszczenia o przyjęcie do spotdzielni i zawarcie umowy

o ustanowienie prawa lokatorskiego nie jest wspolne zamieszkiwanie z bytym

członkiem przed Wygasnięciem prawa, to nie są Znane społdzielni osoby bliskie (ich

dane osobowe, adresowe ) W jaki więc sposob spotdzielnia ma je powiadomic o

przysługującym im roszczeniu iterminie, w ktorym mogą to roszczenie zrea|izowac.

Powstaje rowniez wątpIiwośc co do okres|enia terminu w jakim to roszczenie moŻe

byc zrealizowane, czy ustawa nie powinna w sposob jednoznaczny wyznaczac tego

terminu?

Jezeli termin Wyznaczony przez społdzielnię nie moze byĆ krotszy niz rok, to kto

ponosi koszty związane z utrzymaniem tego |okalu od momentu wygaŚnięcia prawa do

chwili ustanowienia prawa na rzecz osoby bliskiej.

Czy po Wygasnięciu roszczenia i przekazania |okalu do dyspozycji społdzie|ni przez

osoby bliskie społdzieInia będzie mogła potrącic za|egtości Z tytułu opłat

przypadających na ten lokaI powstałych W okresie pomiędzy Wygasnięciem prawa

lokatorskiego do Iokalu a przekazaniem lokalu do dyspozycji społdzielni, z jakich

środkow społdzie|nia ma pokryc te zaległosci.

25.

Do art. 20 ust. 5

-B-

przepis nakazuje wypłatę wkładu mieszkaniowego

zwaloryzowanego według rynkowej wartosci lokal u osobie uprawnionej.

Jak zatem dokonac waloryzacji wkładu mieszkaniowego według rynkowej wartosci

lokalu skoro lokal ten nie zostat jeszcze wybudowany

Na|ezy zwrocic uwagę , ze osoba zawierająca Ze spotdzielnią umowę o budowę

mieszkania zobowiązana jest do pokrywania rzeczYwistych kosztow budowy a nie

ustalanych według wartosci rynkowej.

26.

Do 21 ust. 2 - w przypadku nabycia prawa do gruntu wraz z budynkiem, nabywca

zobowiązany jest d o Zawarcia z osobą uprawnioną lub irrną wskaza ną przez nią osobą

umowy najmu |oka|u mieszkalnego bądŻ wypłacenia osobie uprawnionej kwoty

wniesionej na poczet wkładu mieszkaniowego, zwaloryzowanego wedtug wartoŚci

rynkowej.

Najem |okalu nie jest związany z wymogiem wkładu mieszkaniowego, tym Samym

nabywca prawa do gruntu wraz z budynkiem powinien zwrocic wniesiony wktad

mieszkaniowy.

Najemca Wnosi jedynie kaucję okres|oną W ustawie o ochronie praw

lokatorow.

27.

Do art. 34 ust.4 -przepis nakazuje społdzie|ni roz|iczenie kosztow budowy w terminie

kto jest zobowiązanY |ub uprawniony W zakresie wyniku ostatecznego roz|iczenia

kosztow budowy, jeze|i w okresie rozliczeniowym nastąpiła zrniana wtaścicie|a lokaIu.

28.

Do art.35 ust.2 _ proponowany przepis pornija Czy nabycie eksektatywy odrębnej

własnosci loka|u nie musi byc powiązane Z przystąpieniem do społdzie|ni.

Jeze|i

nabycie eksektatywy odrębnej wtasnosci |okaIu nie musi byc powiązane z

przystapieniem do społdzie|ni, to jakie prlepisy będą miały zastosowanie do umowy o

budowę lokalu.

29.

Do art. 37 ust. 3 _ przepis ten prowadzi do |ikwidacji społdzie|ni mieszkaniowych,

ustawa tworzy ,,wspÓ|noty mieszkaniowe''''.

Rozwiązanie to spowoduje Wyprowadzenie

ze społdzielni mieszkaniowej majątku wspolnego stuzącego Wszystkim posiadaczom

praw do |okali, ktory jest niezbędny do prawidłowego funkcjonowania budynkow oraz

obnizenia kosztow utrzymania budynkow.

Przepis ten w sposob arbitra|ny ingeruje w działalnosc prywatnej osoby prawnej jaką

jest spotdzielnia mieszkaniowa i nie stwarza moz|iwosci wyboru formy zarządzania

nieruchomoscią budynkowej, W ktorej znajdują się |oka|e zajmowane na podstawie

roznych tytułow prawnych ( społdzie|cze własnościowe prawo do |okalu, społdzie|cze

|okatorskie prawo do |oka|u, prawo odrębnej własnoŚci |oka|u )''

Przepis ten ingeruje w prawa włascicie|i lokali ogranicza prawo własnosci naruszając

istotę prawa własnos ci oraz wolnosci obywateli

30''Do art. 37 ust. 4 - przepis nakazujący dokonanie roz|iczenia między włascicie|ami a

społdzie|nią w trybie art''.

82 projektu ustawy o społdzieIniach tj tak jak przy podziaIe

społdzie|ni jest zbyt ogo|nikowy.

CzY oZnaCZa to, Że rozliczenie ma nastąpic na

podstawie uchwaty walnego Zgromadzenia doknującego zatwierdzenia planu podziału

praw iobowiązkow majątkowych.

Co więc ma byc przedmiotem roz|iczen itrescią tej

uchwały?

Przeciez częsc majątku wspo|nego społdzie|ni to drogi, parkingi, tereny

rekreacyjne, hydrofornie osied|owe, grupowe węzły ciep|ne itp Czy spotdzie|nia

miataby wypłacic wspolnocie cZęSc wartosci tych urządzen, z ktorych nadal będą

korzystac?

Czy ustanowic udziały We Wspołwłasnosci kazdego cztonka w kazdym Z

tych urządzen?

-9-

Jakie będą zasady korzystania iutrzymania tego mienia przeznaczonego do

wspo|nego korzystania przez osoby Zamieszkujące W okreslonych budynkach |ub

osiedlu.

31 .

Do art. 40 i 41- wątpliwe jest w sv''liet|e zasad rzetelnej legislacji umieszczanie W

ustawie o społdzielniach mieszkaniowych przepisow karnych.

32.

Do art. 44 - nie ma uzasadnienia aby tak obszerne zmiany w ustawie o wtasnosci

lokali były Wprowadzane przy okazji uchwa|an ia ustawy o społdzie|niach

mieszkaniowych.

Ta tematyka powinna stanowiÓ przedmiot odrębnej ustawy.

33.

Do art.47 ust.4 - Jakie jest uzasadnienie aby koszty postępowania sądowego oraz

koszty zastępstwa procesowego pokrywała społdzielnia.

Projektodawca Wprowa dza

zasadę niczym nie uzasadnioną a obciąŻającą społdzielnie tj'' Wszystkich cztonkÓw

proponując, Że koszty bezzasadnego powodztwa zamiast obciąŻac jego inicjatora

obciązają SpołdzieInię tj przerzucane Są na pozostatych posiadaCzY praw do Iokali.

Ponadto przepis W aktuaInej tresci stanowi niczym nieuzasadnione odstępstwo od

zasad orzekania zwrotu kosztow procesu okreslonych w Kodeksie cywilnym oraz

zasad itrybu pobierania kosztow sądowyclr W Sprawach cywi|nych, zasady ich zwrotu,

wysokosć opłat sądowych W sprawach cywi|nych, zasady zwa|niania od kosztow

na|eznoŚci sądowych okreŚ|onych w ustawie z 28 |ipca 2005r.

o kosztach sądowych w

sprawach cywi|nych W tym wyrazonej W art. 113 u.k.s.c. zasadzie, Że kosztami

sądowymi, ktorych strona nie miała obowiązku uiscic, Sąd W orzeczeniu konczącym

Sprawę W instancji obciązy przeciwnika, jezeli istnieją do tego podstawy, przY

odpowlednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztow procesu.

Dodac na|eŻy, Że Rzecznik Praw obywatelskich zaskarŻył do Trybunału

Konstytucyjnego przepis ai1.

19, cbcwiązującej uSiawy o spo,łdzielniach

mieszkaniowych o identycznej tresci.

34.

Do art. 47 ust. 5 i 6, art. 48 i art. 49 - proponowane przepisy naruszają art'',7 ustawy

o własnoŚci |oka|i, ktory okres|a tryb, formę oraz wpis ustanowienia własnoŚci |okalu''

Z przepisu ustawy o wtasnosci lokali wynika, Że odrębną własnosc |okalu moŻna

ustanowic W drodze umowy, a takze jednostronnej Czynnosci prawnej właścicie|a

nieruchomosci aIbo orzeczenia sąd u ZnosząCego wspotwłaSnoSC.

Umowa o

ustanowienie odrębnej własnosci loka|u powinna byc dokonana W formie aktu

notarialnego, a do powstania tej wtasnosci niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zasady okreŚ|one w ustawie o własnosci lokali zostały pogwałcone.

Nie znajduje rowniez zadnego uzasadnienia zroŻnicowanie trybu w jakim następuje

przeniesienie własnosci |oka|i na osob,v uprawnione,gdy dotychczasowe zasady

obowiązują od ponad 10 lat.

35.

Do art. 50 - konieczne jest dopuszczenie przepisami ustawy ustanowienie

społdzielczego |okatorskiego prawa do mieszkania lub społdzie|czego

wtasnosciowego prawa do |okali zwolnionych będących wtasnoŚcią spotdzielni W

sytuacji gdy społdzie|nia nie posiada prawa własnosci gruntu ani prawa uzytkowania

wieczysteg o.

W zasobach społdzielni mieszkaniowych od 31lipca 2007 r. ( nowe|izacja usm)

zna1duje się wiele lokaIi ,,pustych'''', do ktorych społdzielnia nie moze ustanowiĆ prawa

odrębnej własnosci, a przepisy ustawy zakazują ustanowienia spotdzielczego

|okatorskiego prawa do mieszkania lub społdzie|czego własnosciowego prawa do

lokali.

Koszty utrzymania powstatych w ten sposob lokali obciązają cztonkow społdzie|ni''

Ąr\

36.

Do art. 52 - zgodnie z obowiązującynn przepisem art. 21 Prawa społdzie|czego,

udziaty.

Zwrot wniesionych dc społizielni udziałow moze nastąpic po ustaniu

cztonkostwa lub likwidacji spotdzielni.

Taki przepis zawiera rowniez projekt ustawy o

społdzieIniach _ art'' 16 ust. 2.

37.

Do art. 55 - proponowane przepisy iegc ariykułu Są bezprecedensową ingerencją

ustawodawcy W dziatanie społdzieIni rnieszkaniowej ijej organu Samorządowego

jakim jest zarząd,

Prezes zarządu społdzielni jest wybierany zgodnie z postanowieniami statutu

społdzielni przez walne Zgromadzenie |ub radę nadzorcząi moŻe byc w kazdej chwili

odwołany przez organ, ktory dokonat wyboru danej osoby na tę funkcję.

Na|ezy

rownieŻ przypomniec, Że zarząd w tym prezes zarządu podlegają corocznej ocenie

członkow społdzie|ni.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo społdzie|cze kazdy członek

zarządu W tym prezes obowiązany jest uzyskac corocznie absolutorium udzie|ane

przez walne Zgromadzenie, a W przypadku nie uzyskania przez prezesa zarządu

abso|utorium wa|ne zgromadzenie moze odwołac go z zajmowanej funkcji''

Nalezy rowniez zwrocic uwagę na dwojaki charakter stosunkow prawnych

łączących członka zarządu spotdzie|ni ze społdzielnią .

1) stosunek korporacyjny, ktory powstaje w drodze wyboru w głosowaniu tajnym i

ustaje w drodze odwołania w głosowaniu tajnym; Prawa iobowiązki wynikające

ze stosunku korporacyjnego reguIują przepisy Prawa społdzielczego istatutu

spotdzieln i.

2) stosunek pracy, ktory moze byc zawiązany na podstawie umowy o pracę;

Prawa i obowiązki Wynikające ze stosunku pracy regu|ują przepisy Kodeksu

pracy.

Proponowany przepis pozbawia jedynil: prezesa zarządtl funkcji Samorządowej

(korporacyjnej ) natomiast nie rozstrzyga Sprawy związanej z stosunkiem pracy jaki

łączy prezesa zarządu Ze społdzie|nią.

W tej sytuacji spotdzielnia (a więc jej

członkowie), będzie musiała poniesc dodatkowe koszty związane Z wypłacaniem

Wynagrodzenia byłemu prezesowi zarządu jak rowniez innych swiadczen

Wynikających z ewentualnej koniecznosci rozwiązania umowy o pracę.

Jest to W istocie przepis dyskryminujący spotdzielnie mieszkaniowe w stosunku do

innych branŻ spotdzie|czych CZy innych podmiotow prywatnych, trudno sobie

wyobrazić, aby przepis tej treści był Zaproponowany W ustawie kodeks spotek

handlowych.

38.

Do art.57 - proponowany przepis narusza zasady rzetelnej legislacji; ktore przepisy

dotychczasowe CZy proponowane mają byc korzystniejsze i d|a ktorych

zainteresowanych osob., CZY przepisy mają byc korzystniejsze d|a społdzie|ni czy dla

innych stron toczącego się postępowania np. gminy'' skarbu panstwa'' właścicie|i

gruntu - osob fizycznYch.

39.

Do art. 59 - projekt ustawy przewid uje, Że art. 48 dotychczasowej ustawy o

społdzielniach mieszkaniowych zachowuje swoją moc jeszcze przez 12 miesięcy od

dnia wejscia w zycie niniejszej ustawy.

Dlaczego projekt ustawy nie zawiera propozycji nowego brzmienia art.48 ustawy o

spotdzielniach mieszkanicwych stosownie do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z

dnia 15 lipca 2O09 r.

Sygn. akt 64l07.

Rowniez wyrok Trybunał Konstytucyjnego z 14

|utego 2012 sygn. akt P 17l10 stwierdza niezgodnosc Z Konstytucją art. 48 ust. 1

ustawy o spotdzielniach mieszkaniowych

-11-

40.

Do art. 60 - Ustawa zmienia fundamentalne zasady prawno organizacyjne i

ekonomiczne dziatania spotdzielni mieszkaniowych oraz w nowy sposob ksztattuje

prawa majątkowe iorganizacyjne członkow społdzieIni d|atego konieczne jest

przewidzenie odpowiedniego vacatio legis umozliwiające społdzie|ni zapewnienie

odpowiedniego czasu na pi''ace przygotowawcze, informacyjne oraz na podejmowanie

decyzji.

Dodatkowym probiemem jest niespojnosc przepisow tej ustawy z przepisami

innych ustaw, co kompiikowac będzie Wprowadzenie W Życie projektowanych

przepisow ustawy.

Niezachowanie odpowiedniej vacatio legis jest naruszeniem art. 2 Konstytucji RP.

łJ

łłtitłiailinłn, ^

T''r'' #tf fll,itrr,,- i

I t, /

łLzltWJ ./

,orr{rorouuU, /

.i

ZWIĄZEK REW|ZYJNY

SPoŁDzl ELNI MIESZKAN|OWYCH RF

rel..lfax (22) 821 -69 -3'''',

teł'' ifax (72) 821.29-81

Lus''iracla:

iel i fax (22) 828-65-23

Nr konla:

BGK ||| 0ddział w Walszawie

47 '',!

130 1062 8000

00c0 0000 3307

REGON 01 0036591

rJiP 525-001 -10-C7

OO-013 WARSZAWA

www. zrsmrp.com.pl

ul. Jasn;l l

zrsmr p Ql,zrsrn rp, cc i-Tr ii

SEKRETARI;\T SZTFĄ Ks Warszawa, dnia 28 maja 2012 r.

Pan

Lech Czapla

Szef Kancelarii Sejmu

L.dz,

Data wpiylvu 3 I r35 iiili

W nawiąZaniu do pisma naszego Związku z dnia 21 maja 2a12r.

przedstawiającego opinię do projektu ustawy o spotdzielniach mieszkaniowych,

112-129112 dot. poselskiego projektu ustawy o spotdzielniach mieszkaniowych

Związek Rewizyjny Spotdzie|ni Mieszkaniowych RP ponizej przedstawia

proponowane pose|Skie rozwiązania uznane juŻ przez Trybunat Konstytucyjny

za niezgodne z Konstytucją, o czym Sygnalizujemy w piśmie naszym z21 maja

2012r.

Zgodnie z art.190 ust.1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej orzeczenia

Projekt ustawy nie względna wyrokow Trybunału Konstytucyjnego.

1.

Trybunał Konstytucyjny w sentencji wyroku z dnia 17 Erudnia 2008 r.

sygn. akt.

P 16/08 .

stwierdził m.in.:

mieszkaniowych (Dz.U.z 2003 r.

Nr 119, poz. 1116,22004 r.

Nr''19, poz. 177 i

873) W zakresie, W jakim zobowiązuje społdzielnię do zawarcia umowy

przeniesienia własnosci |okalu po dokonaniu przez członka społdzielni

wytącznie spłat, o ktorych mowa w pkt 1-3 tego przepisu, jest niezgodny z art..

2.

Art'' 1714 ust. 1 ustawy powołanej W punkcie 1 w zakresie, w jakim

zobowiązuje społdzie|nię do zawarcia umowy przeniesienia własncści |oka|u po

dokonaniu przez członka społdzie|ni lub osobę niebędącą członkiem społdzle|nl

wyłącznie spłat, o ktorych mowa w pkt 1 i2 tego przepisu, jest niezgodny z art''

64 ust. 2.

3 w związku z art''.

21 ust. 2 Kor-istytucji''

3.

Art. 12 ust. 11 i art. 1714 ust. 11 ustawy powotanej W punkcie 1 są niezgodne z

aft..

2 Konstytucji Rzeczypospolitej ,,

Trybunat Konstytucyjny ponadto postanowił, Że przepisy wymienione w

punktach zgłasza 1-3 wyroku utracą moc obowiązującą z upływem dwunastu

pragnąc zapobiec powstaniu luki prawnej dał ustawodawcy cZaS na

dostosowanie obowiązującego prawa do standardow konstytucyjnycn.

Dostosowanie ustawodawstwa do wspomnianego orzeczenia Trybunału

Konstytucyjnego miało jakoby nastąpic W drodze ustawy z dnia 18 grudnia

-2-

uchwalona z inicjatywy Rady Ministrow.

Szczegołowe porownanie odpowiednich treŚci przepisow ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o społdzielniach mieszkaniowych ( tj Dz. U. z 2003 r.

N r

119.poz, 1116 z poż, zm. ), ktore utracity moc w wyniku orzeczenia Trybunału

oraz zmianie niektorych innych ustaw dowodzi, Że roŻniąsię one nieznacznie.

Roznice mają przede wszystkim charakter sty|istycznY, względnie

systematyczny, a tylko w bardzo ograniczonym stopniu - merytoryczny.

ust. 1 i ust. 1, , ktore utracity moc W wyniku orzeczenia Trybunału

Konstytucyjnego miaty następujące brzmienie:

'''' Art.12.1 .

Na pisemne ządanie członka, ktoremu przysługuje spotdzie|cze

lokatorskie prawo do Iokalu mieszkaInego, społdzielnia jest obowiązana

zawrzec z tym członkiem umowę przeniesienia wtasności |okalu po dokonaniu

przez niego:

1) spłaty przypadającej na jego |okaI części kosztow budowy będących

zobowiązaniami społdzielni, o ktorych mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 , w tym W

Szczego|ności odpowiedniej częŚci zadłuŻenia kredytowego wraz z odsetkami z

zastrzezeniem pkt 2;

2) spłaty nomina|nej kwoty umorzenia kredytu Iub dotacji w częŚci

przypadającej na jego |okal, o ile społdzielnia skorzystata z pomocy

podlegającej odprowadzeniu do budzetu panstwa uzyskanej ze Środkow

publicznych |ub z innych środkow;

3) spłaty zadtuŻenia z tytułu optat, o ktorych mowa w art. 4 ust. 1.'''',

Natomiast ustawa z 18 grudnia 2009 r. odpowiednim postanowieniom ar1.

12

następującą treśc:

,,Art. 12.

1.

Na pisemne ządanie cztonka, ktÓremu przystuguje spÓtdzie|cze

lokatorskie prawo do lokalu mieszkaInego, społdzieInia jest obowiązana

zawrzeĆ z tym cztonkiem umowę przeniesienia własnosci |okalu po dokonaniu

przez niego:

1)sptaty przypadającej na ten |okal części zobowiązan społdzie|ni związanych z

budową, o ktorych mowa W art. 10 ust. 1 pkt 1, W tym W szczegÓlności

odpowiedniej części zadłuŻenia kredytowego spotdzielni wraz z odsetkami, a

jeze|i społdzie|nia skorzystała z pomocy uzyskanej ze srodkow publicznych lub

z innych środkow .

spłaty przypadającej na ten |oka| części umorzenia kredytu

Analogiczna sytuacja prawna ma miejsce W odniesieniu do właściwych

postanowien art. 171a ust. 1 oraz ust. 1. ustawy o społdzie|niach

rnieszkaniowych zakwestionowanych przez Trybunał Konstytucyjny, przepisy te

miaty brzmienie:

-3-''''Art.

17 14.1.

Na pisemne ządanie członka |ub osoby niebędącej członkiem

społdzielni, ktorym przystuguje społdzie|cze własnosciowe prawo do loka|u,

spotdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzec umowę przeniesienia

wtasności loka|u po dokonaniu:

1) spłaty przypadających na ten |oka| częŚci zobowiązan spÓłdzielni związanych

z budową, W tym w szczegÓ|noŚci odpowiedniej częŚci zadłuŻenia kredytowego

spotdzielni wraz z odsetkami;

mieszkaniowych oraz o zmianie niektorych innych ustaw rzeczonym przepisorn

nadat tresc:

społdzielni, ktorym przystuguje społdzie|cze wtasnoŚciowe prawo do |okaIu,

społdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzec umowę przeniesienia

własnoścl |okalu po dokonaniu przez niego:

1)spłaty przypadających na ten |oka| częŚci zobowiązan społdzielni związanych

z budową, W tym w szczegÓlnoŚci odpowiedniej części zadłuŻenia kredytowego

społdzie|ni wraz z odsetkami,

2)spłaty zadłuŻeniaz tytułu opłat, o ktorych mowa w art.4 ust. 1.

Sygn. akt.

P 16/08) nie został w petni wykonany''

Dziatania izb par|amentarnych, a takze Rady MinistrÓw wyraŻające się We

wniesieniu odpowiedniego projektu, a następnie W uchwaleniu ustawy z 18

zmianie niektorych innych ustaw ty|ko pozornie słuzy rea|izacji wyroku

Trybunału Konstytucyjnego.

ZdawaĘ Się one zmierzac W istocie rzeczy do

obejŚcia prawa, a nie Wymogu dostosowania obowiązującego ustawodawstwa

do przepisow Konstytucji.

Mozna z duzą dozą prawdopodobienstwa przyjąc, Że ustawa z 15

grudnia 2000r.

o spotdzielniach mieszkaniowych nadal zawiera w opisanym

zakresie postanowienia Sprzeczne z Konstytucją

Projekt ustawy w art. 48 ust. 2 pkt 1 o treŚci:

,,Sqd dokona wpisu, o ktorym mowa w ust. 1 po przedstawieniu zaŚwiadczenia

społdzielni z poŚwiadczonymi notaria|nie podpisami osob ją reprezentujących:

1) Po dokonaniu przez zainteresowanego cztonka spotdzielni spłaty części

zobowiązan społdzielni związanych z budową, o ktorych mowa w art. 16

środkow-sptaty przypadającej na ten |okal części umorzenia kredytu w

ust. 1:

-4-

Projekt ustawy w art. 47 ust. 8 pkt 1 o treŚci:

,,Sąd dokona wpisu, o ktÓrym mowa w ust. 5 po przedstawieniu zaŚwiadczenia

społdzie|ni z poświadczonymi notaria|nie podpisami osob ją reprezentujących:

1) o sptaceniu przez zainteresowanego członka społdzie|ni przypadających

na |oka| zobowiązan społdzie|ni związanych z budową, w tym W

Szczego|ności odpowiedniej częsci zadłuŻenia kredytowego społdzie|ni

ust.2;

Poselski projekt ustawy o Społdzielniach mieszkaniowych skierowany do Sejmu

05.04. kwietnia 2012r.

powie|a nadal postanowienia uznane juŻ przez Trybunał

KonstytucyjnY za niezgod ne z Konstytucją

2.

W dniu 29 paŹdziernika 2010r.

Trybunat Konstytucyjny (P 34/08) orzekt, Że art''.

dodany przez arl.

1 pkt 29 lit. b ustawy z dnia 14 czerwca 2007r.

o zmranie

z art.31 ust. 3, art. 165 ust. 1 i2 oraz art. 167 ust. 2 konstytucji.

Zakwestionowany przepis ustawy o społdzie|niach mieszkaniowych

(wprowadzony W 2007r.) wprowadzat nowy instrument nabywania własnosci

gruntu przez społdzie|nię mieszkaniową W d rodze,,q uaSi-zasiedzenia''''.

z inicjatywy ustawod awczej Senatu uWZg|ędniającej orzeczenie Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 29 paidziernika 2010r stwierdzającego niezgodnośc

spotdzie|niach mieszkaniowych.

Z uzasadnienia Senatu wynika, Że ,,Przepis

wymaga zatem wykonania.

Poniewaz jednak z uzasadnienia wyroku wynika, iz

proponuje Się uchylenie tego przepisu.

Aczko|wiek W przeciwienstwie do

dokona c ze stosownym Vacatio legis.

2 miesięcy od ogłoszenia ustar,rry oraz ze

stosownyrn przepisem przejŚciowym przewidującym, ze do Spraw wszczętych

przed sądem w związku z ust.4, stosuje się ten przepis''''.

Przedtozony pose|ski projekt ustawy o społdzie|niach mieszkaniowych zawiera

w art. 45 postanowienia uznane juŻ przez Trybunał Konstytucyjny za

niezgod ne z Konstytucją a takze pozostające W Sprzeczności z propozycją

Senatu porządkującą stan prawny po Wyroku TK.

3.

Trybunał Konstytucyjny stwierdzit W wyroku z dnia 15 lipca 2009r.

, ze

niezgodny z Konstytucją jest m.in. przepis art.48 ust.3 ustawy o spÓłdzie|niach

-5-

mieszkaniowych stanowiący, Że ,,Jeieli społdzie|nia mieszkaniowa nabyła

mieszkanie zakładowe, o ktorym mowa W ust. 1, nieodpłatnie, najemca, o

ktorym mowa w ust. 1 , powinien pokryc koszty dokonanych przez społdzielnię

naktadow koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w ktorym

znajduje się ten |oka|''''.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego został opublikowany W Dzienniku Ustaw

nr1 1 7 z dnia 27 lipca 2009r.

Dotychczasowe warunki finansowe przeniesienia własności loka|u na

rzecz najemcy zawarte W art. 48 ust. 3 zostały zakwestionowane przez

Trybunat Konstytucyjny, ktory stwierdził, Że,,najemca uzyskuje prawo własności

mieszkania za kwotę raŻąco odbiegającą od wartoŚci rynkowej loka|u'''' oraz Że

,,ustawodawca Wyznaczył wartośc Świadczenia przypadajqcego właścicie|owi w

zamian za utracony loka|, ktora raŻąco odbiega od jego wartości rynkowej.''''

W wyroku z dnia 14 |utego 2012r, P 17|10 Trybunał Konstytucyjny orzekł, Że

w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własnoŚci

społdzie|czego |okalu mieszka|nego, ktory przed nieodptatnym przejęciem przez

scołdzle!nię mieszkaniowa był mieszkaniem przedsiębiorstwa panstwowego,

panstwowej osoby prawnej Iub panstwowej jednostki organizacyjnej, powiązane

wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłuŻenia z tytułu Świadczen wynikających z

przepis We wskazanym zakresie, traci moc obowiązującą z upływem 12

Niezbędna była juz po wyroku z 15 lipca 2009r'' nowelizaqa art. 48.

Nie ulega

zadnej wątpliwości koniecznośc nowelizacji art. 48 po wyroku z 14 lutego 2012r,

W dniu 19 czerwca 2012r.

Trybunał Konstytucyjny rozpatrzy ko|ejny problem.

zapytanie prawne Sądu okręgowego W Radomiu W sprawie konstytucyjnoŚci

art. 48 ust. 1 i 2 ustawy o społdzie|niach mieszkaniowych.

Natomiast pose|ski projekt ustawy o społdzie|niach mieszkaniowych utrzymuje

nada| stan niezgodnoŚci z Konstytucjąw art. 59, zamieszczając przepis, Że art..

48 dotychczasowej ustawy o społdzie|niach mieszkaniowych zachowuje swoją

ustawy o społdzie|niach mieszkaniowych stosownie do wyroku Trybunału

Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 Sygn. akt P 17l10 stwierdzających

niezgod ność z Konstytucją rozstrzygnięć zawartych W art'' 48 ustawy o

spotdzielniach mieszkaniowych ( a 19 czen/vca zapadnie kolejny wyrok TK ,

stwierdzający-zdaniem sądu pytającego-niekonstytucyjnośÓ art. 48 ust'' 1 i 2

usm).

t^, / ,i/it ,?

Pt*'',,}óaĄł,

,fq Jąnkowski

g*,4

ffrnlę''m

RTECZPOSPOLITA POLSKA

PROKURATOR GENERALNY

PG VII G A25IL63ITL

Warszawa,dnia b.o( , 201fr''

SEKFETARIAT SZEFA KS

L.dz.

...............r.....,.,.

Data wptywu ...,....

J.0...,05....i01?

Pan

Lech Czapla

Szef Kancelarii Sejmu

/*,,.ą /u-,...

/h),,/,<

Nawiązując do pism a z dnta26 kwietnia f0I2'' r. nr GMS-WP -I73-If9lIf , przy

ktorym przekazano poselsk t projekt ustawy o spÓłtlzielniach mieszkaniowych,

prokuraturY.

Za:wterający przepisy karne, kozdział 5 projektu składa się z dwoch jednostek

redakcyjnych oznaazonych jako art. 40 oraz art. 4L.

W proponowanym pkt 3 art.40 ust.

I zagroŻono karągrzywny lub ogtaniczenia

wolnośc i czynpolegający na dopuszczeniu do naruszenia terminoW, o ktorych mowa

w art. 4g ust. 9 i art. 50 ust. 3 projektu.

Tymczasem projektowane przepisy art. 48 i 50

takich jednostek redakcyjnych nie zawierają.

t tunb4, ?r.1r''Ór

PROKURATORIA GENERALNA SKARBU PAI{STWA

GłÓwny IJrząd Prokuratorii Generalnej Skarbu Paristwa

KR-s1-2s7 / 12/KBn

W / ł''f {,i y,i / 12

ul'' Hoża 76/78, 00-682 Warszawa

tel.: (+48) 022392-31-17; fax: 1++8) 022392-31-20

u''rvrv. p to kura to ria.

gor''.

p I

e-mail: li:r rl c cl a da(ł]'' Ir trlk rrr: r trl ri a,.q!

r..

pl

$Varsza wa, ?

Q!2.06.

Ą 3

SEKRETARIAT SZEFA KS

L.dz.

..,..,...,..,,,..,!!.,..,n

3.

06.

2012Data wptrywu ......

!....,...,..,,,....,......

Pan

l,ech CZAPLA

Szef Kancelarii Selmu

n (-\, h{/ \ .,/ .

r r)

/vą,at,,,,,*ł^,uaż (w,na )W u w ,/tr

V odpowiedzi .

na pismo z drltz 28.04.2012 t., znak: GMS-VT-173-129 /l2, dotyczące

zaopiniowatia poselskiego proiektu ustawy o społdzielniach mieszkaniowych (rnedstawiciel

wnioskodawcÓw: poseł Lidia Starori), w załączeriw ptzesvłam opinię Prokuratotri Genetalnej Skarbu

Paristwa do ptzedłożonego ptojektu.

k \YW\,,; ru,ł^,^*uft"L

otrzymują:

1) adresat-Iegz.,

2) a/a- 1 egz.

KR-s1-2s7 /LTlKsU

Opinia do poselskiego projektu ustawy o sprildzielniach mieszkaniowych

(lrzedstawiciel wnioskodawcÓw: poseł Lidia Starori)

W zwią.zku z otrzymaniem do zaopiniowania poset:kiego pmjeAt''|,rrta !

o ąiłd$elniac:h

nieslkanioayb kri,cdstavitiel anioskodawuiw: pouł l)dia Staro ), zawważa się, co następuje;

Uwagi o charakterze ogrilnym

Projektowana Lrstawa o sp łdzielniach mieszkaniorvyclr zasvieta szereg odesłail'' do pĘekt stda) o

q łd{elniacb, co do kt rego domniern1.rvać na\ezy, ze będzie aktem nolmatyvnym zastępxjącym ,liauę ł

dnia 16 wtą9śtlia 1982 r.

Praao sp łd?eh"ry pi U. i2003 r.

Nr 188, poi 1818, ipt|in.7z.).

obecnie jednak

nie iest znany y''njekt utalry o Ędłd3elniath, na kt6ry powołano s!''ę w art. 2 ust. 1, uniemożliwia to więc

odniesienie się do ptojektowanych relacji pomiędzy zakresami regulacji tych akt6w norTnatywnych.

Ptzykładowo wskzzlć można'' że nie wiadomo czego dotyczy art. 32 Pkt 5 pnjekt,!

ltstal1 o sptiłd{etnia ,1ak

też iakie ma|ą być tegulacje dotyczące zebrari ptzedstawicie]i i zebrari gnrp członkowskich, o kt6rych

wzmiankowano w aft.

3 ust. 1 projektu, czy też uptawnienia Krajowej Rady Sp łdzielczej lub zv.iązku

rewizyjnego, o kt rych mowa w art. 4 ptojektu.

Uzasadniony wydaje się też pogIad, że pewna część tegulacji proiektowanych w ,rstawie o:p łd{elniat;h

miesvkaniou1ch v.tnna zna|eźć się'' ze względu na ptzedmiot regulacji, w projektowa nej lutaaie o E łdĘetnia ;

dotyczy to m.in. at.

55 projektu dotyczącego wygaśnięcia mandatu prezesa sp łdzie6, czy też ^rt.

47

zasłietejącego obowiązek udostepniania dokumentÓw członkom sp łdzielni.

Ptojektodawcy dosyć enigmatycznie uzasadni]i zmiany ptojektow ane w uslaaie ą dnia 21 cryruca

l994 n o ł,łasnośd lokali'' T}"rnczasem juź tylko tytuł ptojektu ustavfy wskazuje, że ptojektowana tegulacja

ma odnosić się wyłącznie do ustawy o sp łdzielniach mieszkaniowych (nie wzmiankowano nawet w tytule

pro)ektu, że obejmuje on r wnież inne zmiany, w tym o tak zasadnicz),rrn chatakterze jak w przypadku

ustawy o własności lokali).

Rozważyć należałoby, czy ''''<nac< e ibli79nie fornuł1 wsp lnoj nies$arlioweJ i fo/v,uł] JP łdĘelni niesąkaniowej'',

jest w istocie uzasadnione .

skoro obie fotmuĘ majł odrębne tegulacje Prawne'' a fotmuła wspÓlnoty

rnieszkaniowej funkcionuje od ptawie dwrrdziestu 1at; od czasu ogłoszenia tekstu jednolrtego w 2000 t.

ustaa.lą o płasnol.ti lokali był''a nowel''izowana dwutromie, podczas gdy od czasu opublikowania w 2001 t.

ltaaa 0 Ę łdęelnzach niesąkaniol1cb nowelizowana była dziewięcioktomie, nie licząc hcznych zmtan

wynikających z otzeczeó'' Try''bunału l(onstytucyinego.

W t}''m kontekście trudno uznać za uzasadnione

ptoiektowane zmiarry u$aa1l o własności kkali.

Nadto zaktes zmian ptojektowanych w ustawie o płasności

/okali nie pozostaje w zsti4zk.u z pmjekten ustauyl o lp łd$elniatb nies7kanioaylth,

Wydaje się, że ponownej anzĘ wymaga tekże ten zakres tegulacji'' ktÓry odnosi się do

rozsttzygzrn^ sptaw na dtodze cywilnej, w Eym z:właszcza do ptaw i obowiązk w stron postępowania

cy.wilnego, kt6re w projekto.wanej tegulacji pośtednio bądź bezpośrednio ingeruje w podstawowe zasady

tego PostęPowarua.

Dyskus1jne wydaje się bowiem ustawowe zobowiązznie sądu do vydania określonego fozstfzygnięcia (art.

17 projektu), czy też ustawowe zobowiązanie do tePrefentowania wsp lnoty mieszkaniowej przez

pełnomocnika (att.

44 proiektu _ zmjzla art.25 ustaa1 o własności kkaĄ.

Podobnie [udno zaakceDtować -

mając n^,wzg|ędzie swobodę dysponowania toszczeniem pŹez sEonę postępowania _ w istocie ustawow)''

zakaz cofnięcia poaŃ''u zawarty w att.

45 ust'' 6 projektu''

Brak jest talrże uzasadnienia, aby kosztami postępowania sądorvego, rtlezależrlle o rq''niku sPrawy'' obciążać

spółdzielnię (nie sposób bowiem odczytać projektowanego art. 47 ust. 5 |ako uniemożliwi''rjącego sądowi

oddalenie porvództwa członka spółdzielni mieszkaniow.ej i nakazu)ącego sądowi w1''danie rozsuzygnięcia

tylko zgodnie z pozwem).

Odpowiednik projektowanej tegulacji w obowiązującej ustaatie o ęóld{elniach

niesąkanioa1ch - art.49| zdanie drrrgie, będzie przedmio tem tozpozt^nia Trybunału l(onstytucvjnego z

wniosku Rzecznika Praw Obpvatelskich pl 18/12) jak też pytań prawnych (sprar,va P 8/12''P 20/12)'' z

talrże skargi konstytucy|nej (sprasłz SK f2/12).

I(oiejne wąęIiwości dotyczą tealnej moźIirvości zastąpienia otzeczeniem sądu braku uchwały rady

nadzorczej spółdzielni, o któtej mowa w art. 47 ust'' 1 projektu; iluzoryczne wydaje się bowiem

zobosviązanie do złoż''enia ozn^czonego oświadczenia woli, w sytuacji, gdy bmk będzie kluczo.''.r,rych dla

tego oświadczenia informacji (to sąd będzie musiał ustalać w sposób generalny dla całej nieruchomości np.

faktyczne uży&owanie piwnic lub pomieszczeń gospodatczych przez włada1ącycb lokalami'' podobnie jak

np. przypadaiący stan zadłrrźenia z tytułu kJedytu ze skapitalizorvanymi odset]<ami, czy też dokonane na

podstawie odrębnych ptzepisów ptzejściowe wykupienie ze śtodków bu&źetu państwa odsetek wtaz

z oProcentowar em tych odsetek, co w istocie trudno zaliczyć do oświadczeń woli spółdzielni.

Co najmniej dyskusyjny jest takze przepis przejściowy att.57 nakzzĄący stosować do sptaw toczących się

z udziałem spółdzielni, przepisów dotychczasowych '' chyba ze projektowane przepisy będą korzystruejsze

d]a zainteresowanych osób.

Nie wiadomo bowiem, kogo naleźy objąć sfotmułowzniem ,,ąainkrcsovane

osob1l,, _ z literalnego brzmienia nie sposób wykluczyć, że chodzi zatósłno o osoby ptawne jak i {tzyczne,

co uniemoźLiwiałoby ustalenie (w sytuacji sporu pomiędzy wmi stfonami) czy przepisy są korzystniejsze

dla osoby ptawnej (spółdzielnia) czv dla osoby Ezyczne:1 (członlra spółdzielru mieszkaniowej).

Z projektu wynika, że posiadacz własnościowego ptawa do lokalu będzie musiał być członkiem

spółdzielni mieszkaniowej (att.

6 ust. 5-|.

Nie oceniajac tei koncepcji, w szczególności w aspekcie

podstawowej zasady pn.wz cyrvilnego, jaką jest zasada swobody umów, a akże je} zgodności z konstrukcją

spółdzielni, któta jest dobtowohym ztzeszenjem nieogtaniczonej liczby osób (att.

1 $ 1 astalg 7dnia 16

u,rąeśnia 1982 n _ Prapo Ęółd{elc{Ą na\ezy zwtócić uwagę, że ptojektowana regulacja pomija istniejącą

przecież obecnie sytuację, w któtej posiadacze tych ptaw rue są (nie muszą być) członkzmi spółdzielni

mieszkaniowei.

Zasadne wyda)e się pozostawienie wyboru tei gtupie posiadaczy własnościowych ptaw do

lokali wyboru czy chca.

czy tez nte chcą być członkami spółdzielni mieszkaniowych.

Nawrązując do wskazanei wcześńei liczby nowelizacii ustawy o spół&ielniach mieszkaniowych

nz\eży zaw.ulazyć, ze w przepisach ptzejściowych za.wieta|y one samoistne regulac;e dotyczące

pzekształceń ptaw do lokali w spółdzie]rriach i okoLiczność ta winna znaleźć ftlo wni}liwej analizie)

odzwietciedlenie zatówno w przepisach przeiściowych niniejszego projektu'' jak i w pzepisie att'' 59, który

powinien określać nie tvlko utratę mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych a1e także samoistnych

ptzepisów ptzejściowych jej nowelizacjl.

I7 tym kontekście ana1lzy w}''maga np. ustawa 7 dnia 18 gndnia

2009 r. o 1nianie ustaa1 o Eółd{eklarh nieąkaniolrycb oraio rynianu niektót1ch int1ch ustaw @4 U.

Nr 223'' poi,

1779), sł szczególności att.

4 - 6, czy tez sta,,!

1dnia 14 c1"elwta 2007 r. o rynianie astary o półdjelniań

nies7kaniou1th ora1o 1raiańe niekttirycb inrryń ustaw (D4 U.

Nr 125'' po7.

873, 1póry.

yz.),w szczego1ności att,

4 - 7 (w tym art. 7 utzymujący zlkaz ustanawiania własnościowych praw do loka|i).

Zwtaca uwagę sytuacja spół&iełni mieszkaniowych, któte w żaden sposób nie mogą sPfostać

zasadticzej przesłance aft.

35 ustasT o spółdzielniach mieszkaniowych, jak ównież art. 45 projektowenej

ust2wy - to jest posiadania grrrntów w dniu 5 grudnia 1990 t.

Dttże zak|ady Pracy tozPoczynały w laach 7O-tych i 80-tych ubiegłego wieku budorvę mieszkań

dla swoich ptacowników.

Na dzień 5''12.1990 t. zakłzdy te nie mogły skorzystać z dobtodziejsnva

uwłaszczenia, ponieważ nie legitymowały się żadnyrn tytułem do gruntórv, na jakich wznoszono te

budynki.

ByIy to zazsvyczaj'' jzk okzzaLo się później, gruntv niestlnowiące własności Skarbu Pańswa lub

iednostek samorządu terytotialnego.

W okresach popzedzaiących lilnvidacie lub w trakcie likwidacii

zakładów bądź to w ptocesie ptzekształceń przedsiębiorstw państlvow)''ch, zakłady te zarvierały różnego

rodzaiu potozumienia co do zbywariz praw do nakładów poniesionych na wzniesienie budynków

mieszkalnych z utwotzonymi w ty''m celu (naiczęściej ptzez prucownJków tych zakładów) spółdzielniami.

Slłąrzeczv porozumienia te nie mogły dotyczyć ptaw rzeczowych do guntów.

W tych okolicznoścrach nie

da się uregriIować pnwa do gFwnt:l n^ tzec?'' spółdzielni, poniervaz:

1) jeżeli właścicielami gruntu są osoby Ezecie (tzn. nie Skarb Państrva bądź jednostka samorządu

terytotialnego) to spółdzielnia oie może powolać się na następstwo posiadania samoistnego od

ptzedsiębiorstwa (zakładu ptacy) i w ostateczności móc utegulować tytuł własności do gruntu

poptzez zasiedzenie (choć termin zzsiedzenja w złej wieze nie upłynął) ani w trybie ^fi.

f31 k.c'',

ponieważ spółdzielnia nie wznosiła budynków i nie była samoistnym posia&czem;

2) ieżeli właścicielem stał się Skarb Państwa lub jednostka samotządu terytorialnego (np. z tytułu

nabycia spadku, darowizny, inrych zdatzeit faktycznych lub prawnych) spółdzielria nie ma

możliwości bezpzetargowego pozyskania od tych podmiotów prawnotzeczowego lub

obligary)nego tytułu do zabudowanej nietuchomości'' Dlatego jednostka samorządu terytodalnego

i Skatb Paristwa w takim przypadku może pobietać wyłącznie wynagrodzenie za bezumowne

kotzystanie z gfuntu.

Skoro doszło do takich, jak wskazany wyżej stanów, proponuje się rozważenie ich ustawowego

utegulowania, bądź w drodze zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami bądź w ustawie o

spółdzielniach mieszkaniowych.

Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa zwfaca uwagę na powyższe tudności z\rlązafle z

uzyskaniem ptaw do gruntu pnez nlektórc spółdzielnie mieszkaniowe, gdyiz były one svgnalizowane pzez

Prczydenta Miasta Stołecznego ''Watszawy w związku z ńiznymi działaniami podjętymi przez

przedsiębiorstrvo państwowe Zakłzdy Pnemysłu Ciągnikowego ,,(Jrsus'''' i spółdzielnie mieszkaniowe w

połowie lat dziewięćdziesĄtych ubiegłego wieku.

V/btew zawartemu w uzasadnieniu stanowisku'' źe projektowana ustawa nie spowoduje skutków

frnansowych dla budżetu państlła, zasygna|izowzć choclażby tzeba skutki finansowe z:iĄzale z rcalizzcj4

przez właściwego minista zadań przewidzianych dla niego w art. 4 ptojektu _ wykonpvanie uptawńeń

Iftajowej Rady Spółdzielczej lub zwrązku rewizy1nego, któte wymappć może zatrudnienia fachowego

petsonelu (do tej pory zadania tego rodzaiu nie były wykony;vale ptzez apatat wzędnLczy min,istra).

I{oieine skutki ftnansowe zwięane bęĄ z tea|izzcją zadzi'' przez sąd tejestowy, zobowiązujący (na

woiosek członka spółdzie]rri, któtemu spółdzielrua odmówiła wglądu lub wydania dokumentów)

spółdzielruę do udostępruenia lub wydania odpisów tych dokumentów.

Trudno też uznać, ze

ptojektowane zmiany w Kadeksie postEowania rywilnego zmietzzj4ce do ,,nnie7aleynienia kontruh kasał1jn1j

oąlą9ń sąd''ol1ch do!1ąągch sankg.i wadliayh uhwał organów Eółdjetni od wartośi pr7"edniotu Ęoru (pri"edniotu

1askaąenia)'','' Pozostaną bez wpłyrł.u na wzlost liczby spra.w rozpoznawanvch ptzez Sąd Najw7ższv, a

wcześniei przez sądy apelacyjne, weryfikujące pod względem fotmalnym skargi kasacyjne, a rv

konsekwencji na rvydatki wymiaru sptawiedliwości złłiązane z prowadzeniem tych spraw.

Także zmiany w

ustawie o rvłasności loka]i zobowiązuiące sąd do ustanowienie kutatora dla wspólnory mreszkaniowej, rue

mogą Pozostawać oboiętne dla finansowych obciążeń budżetu Państwa.

Zvnócić należy uwagę na zapewnienie jednolrtości użyrvanej terminologii, gdyż np. skoto

spółdzielnie mieszkaniową ptzyjęto nazywać ,,ęółdjelnią,'' to zbędnie w art'' 40 i 41 dodaje okreś]enie

,,niesikaniowa".

Uwagi szczegółowe

1.

Ad Art. 2:

W ust. 5 pzewidziano możIirvość Ę''stąpienia członka spółdzielni, któtemu odmówiono wydania

spółdzielni do wydania tych odpisów lub kopii.

Tymczasem nie wszystkie dokumenty, o których mowa w

ust. 4 muszą być przedkładane do sądu reiesffowego, w1''daje się że brak takiego obowiązku dotyczy np.

umów zawietanych ptzez spółdzielnię z osobami ftzecimi.

Nadto tozważenia wymagałoby, czy wobec

jawności IGa)owego Re)estru Sądowego (ałt.8 ltstaay ądnia 20 szerpnia 1997 r. o Kryioa1n R{eshi.e Sądoa1n

Dł.U. t 2007 r.

Nr 168, poi 1186, 4 póin'' vn.) zasadne iest wptowadzanie cząstkowych regulacji

szczegóInych.

2.

Adzn.4:

Nievrłaściwie wskazano ministra tfansPoItu, budownictwa i gospodarki morskiej, jako organ'' który

,,nory a1kon1wać uprawniettia Krajowej kd1 Spółdvelągj lub 4uiąąku nwiryinego'''', bowiem obecnie ptzedmiot

działańz ministn, którego nazwę podano w art. 4, obejmuje :rzy dzlzły administracii rządowej i

domniemynvać jedynie moźna, który z nich projektodawca miał na myśli.

\0 ptzypadku uznania zasadności

utzy''ła^nt^ ptojektowaoego toz''lłlązańa fttóre może budzić wąęliwości ze względu na ingerencję

w. ustavio\I/e kompetenc)e wskazanych podmiotów) zasadne rx,7dawałoby się pfzy tym doprecyzowanie co

ptojektodawcy tozumieia przez niewykony;vanie uptawnień puez Ktajoułą Radę Spółdzielczą czy tez

zsłięek rew.ayjnp kto miałby dokonpvać ocel'' czy uptawnienia te tzeczywiście nie są wykonpvane i na

czf wniosek uptawnienia te miałby wykonpvać właściwy minister.

Nadto tozwaźyć ne\eżałoby, czy ze

względu na'' to, ze chodzi o kompetencje podmiotów, których zadarlia tegulować ma odtębna ustfwa o

spółdzielniach, ewerttualne uprawnienia właściwego ministra nie powinn;l być określone w tamtym

proyekcie.

3.

Ad art. 5:

W ust. 3 zawarto definicję lokalu o innym pneznaczeniu, stanowiącego odtębny budynek

powołując się na wytok Sądu Najwyższego z dnia 1ó stycznia 2008 t. IV CSI( 402/07.

Zasadne wydaje się

więc z''''vrócenie uwagi, że do wytoku tego odńósł się Sąd Naiwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 t.

II7 CZP 85/10, oSNc f011/5/57, LEX nt ó122ó5, wvjaśniając, źe w budynku, który obejmu)e tylko

jeden lokĄ nie można ustanowić odrębnej vrłasności tego lokalu.

oko]iczność ta, wobec odmiennego

potrakto.rvania lokalu stanowiącego odrębny budynek, w1.magałaby pogłębionej analizy ptojektodawców.

4.

Ad art. 17:

Dyskusyjne rvydaie się swoiste nzkzzatie rozsttzygnięcia sądu'' zawarte w ust. 1, i obligujace słd do

oddalenia powództwa, w sytuacji gĘ ,Ęonek ęółdĘelni uiśn wsrystkie ialegh opkE'''' i to w sytuacli'' gdy

przesłanką wszczęcia powództwa jest nie tylko zaLeganie z opłatami, Iecz także uporczYwe w.yknczanie

przeciwko poządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie się danej osoby czyniące uciążliwym

korzystanie z innych lokali.

Nadto lapsusem wydaje się być sfotrrrułowanie zawatte w ust. 3 dotyczące orzeczenja sądu, o którym

mowa w ust.1 i 2 i konsekwencji w Postaci wygaśnięcia lokatotskiego prawa do lokalu, w sytuacji gdy z

treści ust. 1 wynika, że chodzt o otzeczenie oddalające powództwo pzeciwko posiadaczowi tego ptawa,

tudno więc z nim wiązać skutek w postaci jego wygaśnięcia.

5.

Ad art.42:

Uzasadnienie zmiany w Kodłksie postęowania yaitnego dot1czącej art. 17 Pkt 42 nie koteĘe z

ptojektowaną tteścĘ która w istocie polega na dodaniu do obecnej tteści vryrlzósl ,,oraą acbwat ałaścicieli

bkak,''iwyktaczz poza zaktes ptojektowanej regulacji'' doqczącej ptzeciez spółdzielrri mieszkaniowych.

Także poza zakres ptojektowanej regulacii wykraczajĄ zmiany art. 398, s 1 K.p''c., które '',anie1phixiĄą

kontmlę kasaryjną orą9ąeń sądoayb dnyciarycb sankq.i wadlryth ucbwał organów półd{elni 0d aańości pą9dn,izta

sporu (pąedniotu iaskaĘnia)" w żzden sposób nie uzasadnlzjąc'' d1aczego właśnie tego todzaju sprawy

zzsługo:jąna odtębne, szczegótne traktowanie.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 18 tnzja 201''1 t.

III Cz 24/11 LEX nr 846594'' wyiaśniono, ze ogtzniczenia ustawowe odnośnie do wnoszenia skatg

kasacyjnych od ptawomocnych orzeczeń sądów powszechnych, zawarte w ^rt.

3982 $ 1 k.p.c'' mają na ce1u

skupienie się Sądu Najwyższego nad sprawami większej wag| a istomym Ęterium stanowiąc}łn o tym jest

watość przedrniotu spofu.

Nadto wydaie się, że kwestie zxłĄzzne z ptojektowaną tematyką wyjaśnione zostały w - mającej moc

zasady ptzwnej .

uchwale 7 sędziów Sądu Naiwyższego z dnia 70 r;''i1z 2017 r'' III CZP 126/10'' osNC

201I/11/177, LEX nr 786427, zgodnie z któtą sprau,a o uchyIenie, ustalenie n-ieismienia oraz o

stwietdzenie nieważności uchwały otganów spółdzielni jest sptawą o ptawa niemajątkowe, w któtej skatga

kasacyjrra jest dopuszczalna (an.

398l $ 1 w zwĘzku z ^rt'' 3982 $ 1 K.p.c.).

jeżeli przedmiotem zaskatżonej

uchwały są ptawa lub obowĘki o chatakterze rriemajątkowym.

Zaw:ważyć tez ttzeba, że ptojektowane zmiany nie uwzgledna1ą zman wyniłających z nowe|Łacji l(odeksu

postępowania cywilnego z dnla 76 wrueśnja 201''1 t.

"Dz.U

'' z 2017 t.

Nr 233'' poz. 1381).

6.

Ad art. 45;

Jakkolwiek projektowany ptzepis ust. 1 nre jest literalnym powtórzeniem art. 35 ust. 4'' ustavry o

spółdzielniach mieszkaniowych, to jednak zasliera zblldoną konstrukcję pfawną tzw. zzsiedzenil

spółdzielczego, jaka była z^warta'' w t1''rn ptzepisie.

Dlatego też zasadle ''*rydĄe się zwrócenie uwagt, że

Trybunał l{onstytucyjny wytokiem z dna 29 pzździemlka 2010 t. sygn. akt P 34/08, stwierdził

niezgodność at.

35 ust. 41 ustaryl o ęółd1/elniacb miesąkatiolgcb z z:tt.

2, ^ Pflez to z art. 64 !st. 2, art. 64 lst.

ptzpvołanym wyroku TK wymieniono szereg tegulacji ptawnych (aktualnych i poptzednio

obowiązująrych) umożliwiających spółdzielrriom mieszkaniowym naby''lvanie nieruchomości w celu

uporządkowania stanu ptawnego.

Z ich pobieżnej zna|izy wynika'' że do 1990 t. był to ptzewzżtie zatząd

albo użytkowanie, zzś od 1990 t. dominującą fotmą stało się użytJ<owanie wieczyste.

W obu tych

przypadkach nie sposób mówić o samoistności posiadania ptowzdzącej do zasiedzenja s''l trybie att.

172

K.c.

Nie ozn^Czt to jednak'' że spółdzielnie mieszkaniowe są (były) pozbawione możliwości tegulowania

stanów prawnych, o czym świadczy np. art. 35 ustau1 o spółdĘelniach nies7kaniou1ch, czy tez art.208 ust.2

ustaa1l idnia 21 sierpnia I997 r. o goęodarce nietachlnlśdani.

7.

Ad art.46:

Przepis att.

46 wrydaje się zbędny'' nie jest bowrem możIiwe ustanovrienie odrębnej własności lokali bez

posiadania tytułu Prawnorzeczowego do gruntu.

8.

Ad art. 58:

Skoro spółdzielnie ismiejące w dniu wejścia w życie ustawy (o jest 1 sĘczna 2073 t) rnają mteć 1f

miesięcy na zgłoszenie zmian statutóvr do Krajowego Rejestru Sądowego (to jest do 31 grudtlra 2012 r,),

to rozw^zyć należałoby zasadność pozostawienia zapisu ust. 2, że doqchcz^sorve statuty pozostaią w

mocy nie dłużej niź do dnia 30 czerwcz 2073 r'', a więc zanim upłynie termin na dokonanie/zgłoszenie

zmian.

Nadto nie jest znany proiekt ustarry o spółdzieldach, mając1 zavierać tryb dokon1''wania zmian

statutów, co nakazuje tozrvzzyć zmianę tego przepisu.

9.

Ad art. 59:

Zasygn.alizować na|ezy, ze Trybunał I(onstytucyjny w dniu 19 czenvca 2072 r. ma tozpoznać pytanie

prav7ne w sptawie zgodnoś c;L art. 48 ust. 1i2astau!0$ółdĘiel iachnies$ariou1cbz^tt.32 l art. 64

I{onstytucji RP P 27 /1), co może w istotny sposób wpłynąć na treść projektowanej regulacji z.rrlerzającej

do utrzymania w systemie pla.wa att.

48 jeszcze ptzez 72 miesięcy liczonych od dnia wejścia w życie

usawy, to i€st od 7 sq,czruz 2073 r.

Poseł na Sejm RP

Lidia Staron

Warszawa, dnia 11.05.2012r.

Szanowna Pani

Ewa Kopacz

Marszałek Sejmu RP

o społdzielniach mieszkaniowych w zakresie skutkow finansowych projektu uprzejmie

informuję, ze projekt ustawy nie pociąga za sobą skutkow finansovvych.

Z powazaniem

f..R.//

O/ ,\4L-''e ()# ".-

Lidia Staron Poseł na Sejm RP

Warszawa, dnia ,iL{ ,rrwca2orlr.

RZ EK&MĘ O8Hfi[dsĘc zP o L S KI EJ

UST.00 - Ę{ hz

Pani

Ewa KOPACZ

Marszałek Sejmu

RzeczS''p ospolitej Polskiej

Szanowna Pani Marszałek

Przekazuję przyjętą na posiedzeniu w dniu 13 czetwca 2OI2 r. opinię Komisji

Ustawodawczej:

lskim proiekcie usta dzielniach rnieszkaniowych rzedstawiciel

wnioskodawcÓw poseł Lidia Starori)

oraz przyjęte na posiedzeniu w dniu 74 czerwca2012 r.

_ opinie:

uzupełnieniem uzasadnienia (przedstawiciel wnioskodawcÓw poseł Robert Telus);

Mistrzostw w Piłce Noznej UEFA EURO 2O1f (przedstawiciel wnioskodawcow poset

Arkadiusz Mularczyk);

- o poselskim projekcie ustawy o zasadach wykonywania prawa własności gÓrniczej przez

Skarb Paristwa w zakresie wydobywania węglowodorÓw oraz utworzeniu Funduszu im''

Ignacego Łukasiewicza wTaz z autopoprawką (przedstawiciel wnioskodawcÓw poseł Piotr

Naimski).

L powazaruem

Przewodniczący Komisj i

)-''

/Wojciech Szarama/

OPINIA nr 68

Komisji Ustawodawczej

przyj ęta na posiedzeniu

w dniu 13 czerwca 20If r.

dla Marszalka Sejmu

Komisja Ustawodawcza, na posiedzeniu w dniu 13 czerwca z1tf r.'' rozpatrzyła

Konstytucją RP - poselski projekt ustawy o spÓłdzielniach mieszkaniowych (przedstawiciel

wnioskodawcÓw poseł Lidia Starori).

Komisj a, po przedstawieniu proj ektu i wysłuchaniu ekspertÓw, przeprow adziła

dyskusję.

W n''y.''iku głosowania Komisja

Zastępca Prze